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戸建て投資マニュアル 成功編 独身大家著

戸建て投資マニュアル

地方で戸建て5戸を運営している大家歴10年目の独身大家と申します。

戸建て投資マニュアル

このページでは、私がこれまで10年の間に積み上げてきた戸建て投資に必要な知識とすべてのノウハウを戸建て投資マニュアル化しました!(随時アップデートして最適化しています)

独身大家

他の不動産投資ブログを見ていると儲かった話しか載せていませんが、このブログでは苦労話などもガンガン載せていきます!

まず、なぜ戸建てなのか? 手頃な区分マンションではダメなのか?

その事について述べてます。

区分マンションは儲からない

投資エリア

まずは、投資エリアについて最低限の知識が必要です。

市街化区域や、市街化調整区域内のエリアは再建築不可になるなどなど。

エリアの特徴をつかんでおきたいです。

市街化調整区域の特徴

2項道路とは

賃貸需要

まずは、収益物件を買う前に賃貸需要のあるエリアを見つけることが大前提です。

買うエリア選定を間違えると後の運営が苦しくなります。

賃貸需要の調べ方

家賃相場

賃貸需要を調べた後は家賃相場です。

エリア特有の家賃相場はあります。

傾向として競合物件が多いとどうしても家賃は安くなってしまいがちです。

家賃相場がかなり安いエリアは利回りが低くなるので、あえて物件を買わないという選択もありです。

そこで、家賃相場の調べ方をご紹介します。

資金編

戸建て投資家の命と言っても過言ではない資金面のお話しです。

戸建て投資 融資

収益物件の探し方

具体的にどうやって収益物件を探しているのかを解説します。

ボロ戸建ての探し方はこちら

旧耐震のリスク

物件をいろいろ見ていると築50年以上といった築古物件も多く見かけますが、令和3年現在で築39年以上(昭和56年築以前)の戸建てはすべて旧耐震構造の建物になります。

もし旧耐震の建物を購入するならば旧耐震建物が持つリスクを知っておくべきです。

旧耐震の建物リスクについてはこちら

テラスハウス

収益物件を探していると連棟と呼ばれるテラスハウスをよく見かけます。

私は連棟(テラスハウス)は持っていませんが、その理由を述べています。
テラスハウス

オーナーチェンジ物件

戸建て投資は、基本的には空き家を購入して再生リフォームし入居者さんに貸すというスタイルですが、不動産投資家が売却希望している収益物件を直接買ってそのまま運営するという方法もあります。

それをオーナーチェンジ物件と言いますが、オーナーチェンジ物件の注意点についてご紹介しています。

リフォーム

戸建てを購入した後、ボロい物件をきちんと住めるように再生リフォームする必要があります。

本業が忙しいビジネスマンならリフォーム会社に丸投げでも構いませんが、リフォーム費を抑えたいためにセルフリフォームを頑張る大家さんも結構います。

私は無理なところは大工さんに依頼して、DIYできるところだけセルフリフォームする派の大家です。

今までにdiyした場所別でのセルフリフォームのやり方を紹介しています。

シャッター塗装
ベランダ床塗装
フロアタイルの貼り方

和室

和室の砂壁、大工さんでは絶対にやってくれない砂壁にダイレクトに壁紙を貼る方法を採用しています。
砂壁に壁紙を貼る方法

汲み取り式トイレ

物件4号のトイレは元々は汲み取り式トイレでした。
水洗化した理由と、それと水洗化にかかった費用は?

汲み取り式トイレを水洗化した理由とは

お風呂場

床がタイル貼りのお風呂場は入居者の人気がなく入居付けに不利です。

そこで、タイル貼りの床に塩ビシートを貼ることで昭和風のお風呂場をイメージアップできます。

浴室床シート

運営スタイル

戸建て投資事業は不動産賃貸業ビジネスです。

よって、まずは個人事業主として運営するのか法人化するのかを決めなければなりません。

私は個人事業主を選びましたが、私がなぜ法人化しなかったのかについて理由を述べていますので参考にして下さい。

不動産投資で法人化しない理由はこちら

戸建て投資の経費

どのような出費が戸建て投資の経費になるのかを相手勘定科目別にご紹介しています。

戸建て投資の経費はこちら

運用ノウハウ

自主管理

今では管理会社に管理を委託しておりますが、昔は経験を積むために自主管理していました。
自主管理大家について

退去後のホームクリーニング

空室対策

まずは、長期間空室にならないようなエリア&物件を購入することが大前提です。

私が退去があった時の入居者募集のやり方を紹介します。

空室対策について

生活保護者

コロナのせいもあり、年々生活保護者が増えてきています。
私の生活保護者の考え方、対処法についで述べています。

生活保護者

ペットについて

ペット可にするメリットとデメリット

ペット可にするメリットはこちら

戸建て投資の出口戦略

将来的に購入した戸建てはどうするのか?

具体的な出口戦略について考えて見ました。

戸建て投資の出口戦略はこちら

孤独死

頻度は高くはないものの大家業を続けていく上でどうしても避けられないのが孤独死問題。

生涯結婚しない男性が増加してますので60歳以上の単身者(男性)が最も孤独死リスクが高いです。

私が行っている孤独死対策をご紹介しています。

孤独死対策はこちら
孤独死保険

家賃滞納対策

家賃滞納する方は属性にもよりますが約5%程度います。

特にボロ戸建てに関しては家賃滞納率は5%よりも高いと感じます。
家賃滞納対策はこちら

家賃保証

入居者さんが万が一家賃を払えなくなってしまった時に代わりに家賃保証会社が入居者さんに変わって支払ってくれる制度です。

昨今家賃保証会社も乱立状態なので、良い家賃保証会社の選び方について解説しています。

家賃保証会社の選び方

クレーム処理編

大家業をしていると必ず起こるのが入居者からのクレームです。

適切に処理していかないと入居者さんが怒って最悪の場合は退去に繋がります。

入居者の苦情処理に関するコンテンツです。

シロアリ

私が所有している物件5号に2021年5月に入居者さんが悲鳴のような声でシロアリが大量発生しているとの連絡を受けました。

早速シロアリ駆除会社に連絡しました。

駆除の専門業者によるとシロアリの種類はヤマトシロアリということでした。

シロアリ駆除費用はこちら

保険編

戸建てに掛ける保険についてです。

大家業をしているとさまざまなトラブルに巻き込まれます。

その内のひとつが災害です。

私が所有している物件3号で2019年の台風の強風によって3Fのベランダ庇が見事に飛んで行きました。

火災保険に加入していたので火災保険で修繕できました。

火災保険は民間会社の火災保険をおすすめします。

府民共済、都民共済などの火災保険はお勧めできません。

その理由をご紹介しています。

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