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旧耐震 戸建てのリスクとデメリット

旧耐震 リスク

私は、主に大阪府内に戸建て5戸を運営している大家です。

このページでは旧耐震戸建てのリスクについてをご紹介します。

戸建て投資で収益物件を探している際に、「旧耐震」というキーワードを散見します。

旧耐震とは1981(昭和56)年5月31日までに建築確認された地震の基準のことを言い、2021年現在で築39年以上の建物が旧耐震となります。

旧耐震 新耐震の違い

地震が多い日本では、旧耐震か新耐震かは大切なポイントです。

旧耐震基準は、震度5強でも建物が倒壊しないという定義になっており、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認された基準を「新耐震基準」と言って震度6強〜震度7でも倒壊しないという定義になっています。

つまり簡単にいうと旧耐震は地震の揺れに対して弱い、つまりリスクのある建物だということです。

MEMO
私は入居者さんには安心して暮らして頂きたいというモットーで賃貸経営をしているので旧耐震戸建てはできるだけ買わないという方針です。

耐震補強工事するなら旧耐震もあり

仮に旧耐震建物を購入するとしても必ず耐震補強工事をしてリスクをヘッジします。

ただ、耐震壁を新たに設置するなどの耐震補強工事をするにも相応のコストはかかりますので、戸建てを安く買っても耐震補強を施すとお値段的にも新耐震とそれほど変わらなくなるので、できる限り新耐震戸建てを選ぶようにしています。

MEMO
なお、私が住んでいる大阪府では耐震改修工事補助金制度があって上限40万円まで支給されます。

間取りが昭和で令和と全く違う

また、旧耐震戸建ては昭和56年以前に建てられた建物という事で戸建ての間取りが令和時代とは違ってくるという点です。

現在の令和では「3LDK」や「4LDK」といった間取りが主流ですが、旧耐震戸建てだと「3DK」や「4DK」で加えて和室が多いので賃貸用としてはあまり人気がありません。

よって旧耐震戸建てを令和風にリフォームを施すとある程度のコストがかかります。

例えば和室6畳とキッチンをLDK化すると約50万円程度のリフォーム費用がかかりますし、和室6畳を洋室化するにも20万円くらいかかります。

トイレが汲み取りか浄化槽

トイレのタイプは旧耐震、新耐震と全く関係ありませんが、旧耐震戸建てのトイレは今だに汲み取りや浄化槽タイプのトイレが多く見られます。

かなり田舎の戸建てなら仕方ないと思いますが、地方都市近辺での汲み取りや浄化槽タイプのトイレでは賃貸業側としてはさすがに入居付けに苦労するのがデメリットです。

独身大家

現代の人間は水洗トイレが一般的になってますからね。

また、汲み取りや浄化槽から水洗トイレへの変更するにも約40万円程度のコストがかかります。

汲み取りトイレの戸建てを購入した経験がありますが、なかなか入居者さんが決まらなくて焦っていたところ(約3ヵ月)仕方なく水洗トイレへの変更工事(36万円)をしたら、たった1週間で入居者さんが決まったという経験があります。

MEMO
汲み取りを40万のコストをかけて完成した水洗トイレを入居者さんが見ても、「これはすごいトイレだ!」とはならないのが悲しいわけです。

発がん性物質のアスベストが使用されている



アスベストという物質は、発ガン性があり長年吸うと肺がんを患う可能性があるなど健康被害の懸念が社会現象になって平成16年度に製造と使用が法律で禁止されましたが、それ以前の建物には使われているリスクが高い。

戸建ての場合だと木造が多いのでアスベストが使われている可能性は少ないのですが、軽量鉄骨造アパートなどの柱や梁に耐火被覆の材料として使われている可能性はあります。

また、アスベストが使われている建物はアスベストが飛び散らないように細心の注意をもって解体しないといけません。

注意
アスベスト物件は解体費用が一般的に300万円以上かかる場合がほとんどですので注意して下さい。

旧耐震リスク その他

1995年の阪神・淡路大震災で旧耐震アパートが倒壊して入居者4名が死亡。
最終的にアパートオーナーは親族に訴えられて1億2900万円の損害賠償をすることに。

独身大家

このように旧耐震というだけで
訴訟リスクもあるのがデメリットですね

これから戸建て投資をはじめようという方は、わざわざ訴訟リスクもある旧耐震の戸建てを買わなくても良いのではないか?と思いますね。

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