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賃貸需要の調べ方 立地選び 2021年版

戸建て専門の不動産投資家の独身大家です。

現在地方エリアで5戸を運営しておりますが、不動産経営の肝はやはり立地選びです。

賃貸需要 調べ方



このページでは私が実践している賃貸需要 調べ方をご紹介します。

賃貸需要 チェック項目

・賃貸空室率
・持ち家比率
・最寄り駅の乗降者数

戸建てを買う時に私がチェックしている項目は主に3つです。

特に初めて投資する土地勘の無いエリアだと戸建て 賃貸需要がむちゃくちゃ重要です。

賃貸需要が無い、または賃貸需要が少ない地域で収益物件を購入してしまうと、ほぼリカバーできない可能性が高いでしょう!

また、賃貸需要が高いエリアであっても競合物件が多すぎると家賃の下落スピードが早く、退去後の入居付けも一苦労となってしまいます。

賃貸空室率

賃貸空室率を調査するには、不動産情報サイトのホームズ見える賃貸経営が便利です。

https://toushi.homes.co.jp/owner/

市町村別ベースで、賃貸用住宅の空室率が掲載されています。

私の主な活動範囲は大阪府ですが、大阪府内であっても市町村によって大きく空室率が違ってきます。

独身大家

全国の平均空室率は
約20%ですので覚えておきたいデータです。
注意
私の経験から言える事ですが、賃貸空室率が30%を超えるエリアでの不動産賃貸業は厳しい運営を強いられるというイメージを持ってます。

空室率の高いエリアで戸建てを購入

空室率27%がという不動産賃貸業としては不利な東大阪市で物件3号を購入しました!



その理由は東大阪市特有の地形でした。
東大阪市は大きく分けると平地と山部分に分けられるのです。

東大阪市の空室率:高め

  • 山側の空室率:かなり高い
  • 平地の空室率:全国平均レベル

山側は坂道が多くクルマが無いと生活に不便なせいか空室率が極端に高く、東大阪市内全体の空室平均値を計算すると高めに出てしまうということです。

客付け業者の話によると山地は難しいが平地部に関しては普通に客付けできるとおっしゃってましたので、東大阪市内の平地エリアの戸建ての購入を決断したわけです。

結局、ネットの賃貸空室率を鵜呑みにせず現地に行って調査しなければわからない事もあるという事です。

MEMO
ちなみに物件3号は現在も毎月48000円の家賃収入を生んでくれています。

持ち家比率

持ち家比率は総務省統計局の住宅・土地統計調査のデータで調べられます。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/

都道府県別では秋田県の77%が最も高く、最も低いのが沖縄県の44%となっています。

都道府県名 持ち家比率
1位 秋田県 77.3%
2位 富山県 76.8%
3位 山形県 74.9%
4位 福井県 74.9%
5位 岐阜県 74.3%

 

当たり前ですが、持ち家比率が低いエリアの方が大家業としては経営戦略が立てやすく、逆に持ち家比率が70%以上の高いエリアは賃貸経営に不向きだと考えています。

持ち家比率の高いエリアでも供給量が少なめの戸建てならまだましですが、木造アパート、RC1棟マンション等はかなり苦戦するのではないでしょうか。

特に持ち家比率が70%以上のエリアは土地価格が安い場合が多いので、賃貸で住むよりも新築する派が多いわけです。

持ち家比率=持ち家数÷総数

持ち家数÷総数で計算すれば持ち家比率が算出できます。

上記のデータを使って持ち家比率を出すとこうなります。

駅の乗降者数の推移

最寄り駅の乗降者数はウィキペディアで検索するとわかります。

グーグルで〇〇駅 乗降者数と検索すると出てきます。

一般的には乗降者人数が多い方が賃貸経営には有利なんですが、少ないと全くダメかというとそういうわけでもありません。

その理由はクルマ通勤の割合が増えているからですね。

乗降者数が10,000人以上の駅だと電車通勤のサラリーマンが一定数いる地域だとイメージしています。

また、ウィキペディアには過去の乗降者数の推移も掲載しているので、駅を利用する人の流れの変化がわかります。

エリアの将来性について
特に人口減少の激しい市街化調整区域は注意が必要です。

基本的に市街化調整区域は再建築不可ですし、そのエリアの将来的な発展も望めないでしょう。

賃貸需要ヒートマップ

ネット上の無料ツールを使って賃貸需要を調べる方法があります。

ツールの使用方法は別ページで説明しています。

賃貸需要をヒートマップで調べる方法はこちら

スーモの活用方法

大家業は賃貸需要も大事なんですが、ライバル物件の数も重要です。

駅別の物件数
スーモの賃貸→「沿線」→「希望する沿線」をクリック

そうすると沿線の駅別に物件数が掲載されています。

私は大阪府内の私鉄、京阪本線エリアに戸建てを2戸の所有しています。
(大和田駅と枚方公園駅)

駅別での賃貸物件数が載っています。

  • 大和田駅が11,656件
  • 枚方公園駅が4,417件

(2021年6月現在)

つまり、大和田駅は単純にライバル物件がかなり多いエリアだということです。

実際にも3倍近いデータです。

実際に経営していても枚方公園駅の物件が空室になるとすぐに埋まりますが、大和田駅の物件は一度退去になるとなかなか空室が埋まらなくて苦戦します。

おそらく、一定数の賃貸需要はあるものの賃貸物件が多すぎるのが問題です。

よって、新たに収益物件を買う場合は、駅別の賃貸物件数のチェックが必須だと思います。

独身大家

今から思えば、大和田駅付近の物件を買ったのが失敗だったと痛感しています。

実際に行って賃貸需要を現地調査

ネットで賃貸需要を調べるのは大前提ですが、やはり最後は現地に行って生の情報を仕入れる事が最も大事だったりします。

特に条件の良い物件はネットに情報が出てから数時間で売れてしまう場合が多いことから、物件を直接見ずにノールックで買っている不動産投資家もいます。

ただ、私はノールックで買うのは反対派で、どんなに物件が魅力的であって安くてもノールックでは絶対に買いません。

ご近所さんに変な人がいる、シロアリ被害がひどい、崖の上の物件だった等・・・このように現地に行かないとわからない点がいろいろあるわけです。

実際に現地に行って付近のアパート等を見て入居率がどれくらいかを見ます。

電気メーターが回っているとか、実際に住んでいるのかを調べる方法はあるのですが、昼にはわかりにくいので、夜間に行って部屋の電気が点灯しているかどうかで入居率をチェックしてます。

そこで、

  • 7割以上部屋が埋まっていれば、まあまあ合格
  • 6割以下なら厳しい

このような判断を下しています。

また、周辺につぶれたコンビニ店等があれば赤字廃業したと考えられます。要注意事項ですね。

賃貸需要 駐車場

特に田舎&地方エリアだと駐車場の有り無しで賃貸需要、つまり入居率が全然違ってきます。

田舎エリアで駐車場無し、付近に月極駐車場もないという戸建てでは賃貸需要はありません。

よって最寄り駅から徒歩5分以内なら駐車場はなしでも一応OK合格

徒歩5分以上なら駐車場は必須としており、駐車スペース2台分なら尚可。

駐車場付きではない場合は徒歩1分圏内に安い月極駐車場があるのが最低条件です。

賃貸需要 時期

また、時期によっても賃貸需要は大きく変わってきます。

1年を通すと1~3月は特に賃貸需要は多めで、7~8月が賃貸需要は少なめ、閑散期となります。

よって、収益用の戸建てを買う場合賃貸需要が多い1~3月には貸せる状態に持っていけるような時期に買うべきです。

具体的にはリフォームにかかる時間が1ヵ月程度と仮定すれば10月頃に買えればベストですね。

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