新築一戸建て投資
地方エリアで築古戸建て５戸を運営している大家歴10年目の独身大家と申します！
不動産投資はすでに入居者さんがいる中古物件だったり、空室でもリフォームして賃貸用とし貸し出すのが一般的ですが、土地から購入して戸建てを新築して入居者さんに貸すという投資手法もあります。
ブログ主である私も将来的には新築一戸建て投資もやってみたいと興味があります。
昭和や平成の物件よりも令和物件なので最新のデザインも含めた商品力を長く維持できるのが新築戸建ての最大の特徴じゃないでしょうか？
しかし、新築戸建ては土地の選定や建物の企画など、より専門的な建築の知識が必要になるので、不動産投資の中級者、上級者向けになるとは思います。
始めはボロ戸建て投資から始めて、最終的には新築戸建て投資に行きつく投資家が多いイメージです。
独身大家
新築戸建て投資のメリット
おそらく10年間ほどは物件の修繕費がほとんど要らないので、ランニングコストが安いですし、入居者からの苦情も築古物件と比べると少ないので精神的にも楽。← 予想です。
これに尽きますね！
新築戸建て投資のリスク
私が思う新築戸建て投資のリスクは2つあります。
建築会社の倒産リスク
ますひとつとして想定されるリスクとして最も怖いのは建築会社の倒産です。
建築会社に倒産されてしまうと、ほぼその投資はほぼ失敗と言っても過言ではない。
手付金をきちんと支払ったのに建築工事が始まらなかったり、完成する途中に建築会社が倒産してしまって建物が未完成だったり。
こういう場合は他の建築会社に続きの工事を依頼しなければなりませんが、もちろん建築費は別途必要です。
普通に生活していると考えられないケースなのですが、こういった悲劇はそれほど多いわけではありませんがゼロではありません。
特にローコスト住宅の場合は建築会社の利益も少ないはずなのでこういった建築会社の倒産リスクは十分考えないといけません。
2021年度に築８年築浅アパートの鉄骨階段が崩落して入居者さんが死亡した悲惨な事故がありました。
施工会社である則武地所の手抜き工事が原因だったと言われています。
外部の鉄骨階段はすべてスチール製で制作するのが普通なのですが、安く仕上げるために踊り場の部材をスチール製ではなく木材を使用していたとのこと。
それで木材が8年の間に腐食してしまって今回の事故が起こってしまったわけです。
ローコストで有名な建築会社である則武地所の評判も元々悪かったわけですが、このようにローコストで建物を建てるには建築会社の過去の施工実績も充分把握して判断しなければなりません。
その則武地所も結局倒産してしまったので、アパートオーナーも崩壊した階段の修繕もしてもらえないようですね。
則武地所は、東京・神奈川を中心に166棟のアパートを施工
主力の3階建てアパートは、1室当たりの建築単価を他社と比べて低単価に抑えて、利回りが高いアパートとして個人から直接受注を獲得していました。
融資を受ける場合のリスク
ふたつめは仮に金融機関から融資を受けて新築する場合です。
中古戸建てと違って建物を建築するところから始まるので当たり前ですが入居者がいませんので当面は家賃収入はゼロ。
つまり、物件が建って入居者さんが入るまでの間にも返済が始まる点です。
（金融機関によって建物が建って入居者が入ってから返済開始という銀行もあり）
独身大家
新築戸建て シュミレーション
仮に家賃が10万円ほど取れるエリアだとして年間家賃120万円
（ここが重要です。）
- 土地仕入れ値 300万円
- ローコスト住宅 1000万円
総投資額 1300万円
表面利回りは9.2％となります。
私実際に所有している中古戸建ての平均利回りが13～14％台ということを考えると新築でありながら9％台の利回りはまあまあ優秀じゃないでしょうか？
新築戸建ての出口戦略は中古戸建よりも簡単です。
新築後すぐに一般の実需層に1600万～1700万円で売却できると思うので300万～400万円の転売益を狙う投資家もいます。
また賃貸用として運用し10年後に売却しても築浅の築10年物件ですのですぐに売れるので心配ないでしょう！
10年間で得れる総家賃収入を1000万円と仮定し10年後に売却したとしてもまだ築浅なので900～1000万円くらいでは売れるでしょう。
そうすると、1戸あたり600万円ほどの利益が出る計算になります。
このようなサイクルで新築戸建てを賃貸していくと５戸運営すれば10年後は5000～6000万円の純資産が残ります。（税別ですが・・・）
新築戸建て投資の成功のポイント
新築戸建て投資を成功させるポイントは、ある程度の家賃が取れそうなエリアを選ぶことと、それなりに土地値が安いエリアだという事です。
建築コストは東京エリア圏は高いものの全国的にみたらそこまで変わりませんので、土地の値段が勝負になってきます。
地方や田舎には土地値が安い土地はいっぱいあるのですが、家賃が月10万円取れるエリアというのはかなり少ないレアケースです。
結果的に、
- 家賃がそこそこ取れそうなエリア
- 土地が安い地域
この２つの条件を満たす土地というのがなかなか見つからないのが新築一戸建て投資の一番難しいところです。
例えば、東京23区内だとこんな安い土地はほぼ見つからないでしょう。