もくじ
ボロ戸建て 探し方
みなさん こんにちは 地方で戸建て5戸を運営中の大家歴10年目になる独身大家と申します！
まず最初に言いたいことは、昨今のボロ戸建てブーム？によって格安物件がかなり品薄状態になっているように感じるという事です。
その状況の中でもボロ戸建てを買いまくって再生し、不動産投資家として成功している人の第一印象はとにかく行動量がハンパないという共通点を持っています。
このページではボロ戸建てがなかなか買えないという方向けに、私が実践しているボロ戸建ての探し方をご紹介していきますので行動量を増やして儲かるボロ物件を見つけて下さい。
- 以前に取引のあった不動産会社の紹介
- ネットで直接探す
- 地元の不動産業者を片っ端にあたる
- 空き家を活用
- 競売物件に入札
一度業者で不動産を買うと営業マンにとってある程度の信用ができ「安い物件がでたら教えて下さい」と言っておくと教えてくれる場合があります。
独身大家
この方法が確率が高いです
ただ、前に取引があった不動産会社からの紹介って初心者には難しいので、そういう方はまずはネットから物件を探すしかありません。
インターネットの売家情報を掲載しているサイトはいろいろあります。
私はいつも上記の6サイトを見続けていましたが、毎回6サイトを頻繁に見て回るのは非常に面倒ですし手間と時間がかかります。
独身大家
その理由は上記6サイトの情報をまとめて掲載しているのがニフティ不動産なわけです。
つまり、1サイト見るだけで良くなったのでかなりの時間短縮になったわけ。
ニフィティ不動産でのボロ戸建ての探し方
・「土地」から探し方
中古一戸建て
まずは中古一戸建てから探すのをおすすめします。
「こだわり条件を指定する」から希望条件にチェックを入れていきます。
独身大家
・所有権
・駐車場あり
・本下水
ただ、ニフティ不動産サイトは築年数の絞り込みが20年までというのが残念なポイントで、個人的には40年以内という項目も増やして頂きたいところです。
私はキャッシュフロー重視型の戸建て投資家なので利回り15～20％程度の戸建てを探しています。
土地
ニフティ不動産サイトの特徴は「土地」カテゴリがある事でしょう。
基本的には更地が売買されている場所で、築古戸建て付きの土地情報も掲載されてます。
土地値で戸建てが無料でついてくるという感覚ですね。
ただ、築年数20～30年程度の戸建ては売り土地カテゴリにはほぼありませんね。
独身大家
ただ、最近はボロ戸建てが人気ということもあり優良物件はネット上に情報が出てから2～3時間程度で売れてしまう事が多いです。
空き家を活用する
私が所有する東大阪市内の物件4号の固定資産税の通知がきた時に以下のようなチラシが同封されてました。
「空き家の総合窓口」早速東大阪市役所に電話したのですが、東大阪市は6戸に1戸の割合で空き家だそうです。
さすがに空家の多くは再生不可能に近いボロボロ物件が多く占めているそうですが、根気強く探していけばほど良い状態のボロ戸建てが見つかると思ってリサーチのひとつにしています。
空き家の総合窓口等は東大阪市だけではなく、さまざまな市町村でもあるので最寄りの市役所へ問い合わせてみると良いと思います。
また、全国版として空き家バンクというサイトにも全国の空き家物件が掲載されていますね。
空き家を活用して賃貸用に！空き家バンクを使ってます
競売物件
私も不動産情報サイトや地元の不動産屋周りをしていますが、購入希望者が多いためか、売り主が強気なのかはわかりませんが、なかなか安い物件がありません。
そこで、さらに競売物件にも入札するようになりました。
何度か入札してはいますが、まだ落札はできていません。
入札者が増えているせいかあまり安くはないなという印象を持っています。
ボロ戸建て 見つけ方
ボロ戸建てを見つけられない人の印象はとにかく行動量が少なすぎるという点と指値レベル（鬼の指値？）がきつすぎるというイメージを持っています。
例えば、売値が500万円の物件に対して平気で80万円で鬼の指値を入れるみたいな・・・
それでは売り主も到底納得しないでしょう！
独身大家
80万円では駄目だったとしても300万円なら買えている可能性もあるわけです。
（300万円の理由も添えてあげればさらにグッド！）
300万円で購入しても築30年、家賃５万円取れるなら投資として勝算はあるわけです。
私が実際に270万円で購入したボロ戸建ての例
実際に築32年のボロ戸建てを見つけて270万円で購入しました。
（現在月4.8万円で賃貸中）
最初の売値は298万円でしたが、270万円の指値を入れて購入に至りました。
売り主さんは高齢で病気がちになって手放したい、売り急いでいるという感じでしたが、私が仮に100万円の指値を入れていたとしたら売り主さんはおそらく売ってくれなかったでしょう。
世の中にはやはり相場というものがあって、極端な指値はなかなか通りにくいです。
激安ボロ戸建て物件は初心者投資家にはハードルが高い
ボロ戸建て投資の経験がない初心者に気をつけて欲しいのが、築年数40年以上の超ボロボロ物件を100万円未満で購入するという場合です。
ボロ戸建ての入居者リスク
現に私が保有している家賃5万円以下の物件は家賃滞納がたびたび発生しており、はっきり言うと入居者さんの属性があまりよくありません。
独身大家
すべての入居者さんがそうだと言いたいわけではないのですが、家賃滞納や夜逃げ、ゴミ屋敷になるのは家賃設定の安いボロ戸建てに集中しており、家賃滞納トラブル対応は精神的に大変疲れます。
ボロ戸建ての保有リスク
ボロかつ立地が悪い場合は家賃を4万円未満まで落とさないと需要がありませんが、家賃が3万円台だとボロ戸建ての修繕費用をカバーしていくのはなかなか難しいです。
仮に配管系にの何かしらのトラブルがあれば、家賃収入の1年間相当分が全部吹っ飛ぶというわけです。
見た感じは表層リフォームで綺麗になりますが、水回り等の配管系はいわば時限爆弾的な要素を持っており、いつ破損するかわからないというリスクがあります。
よって私は綺麗にリフォームした後での想定家賃が3万円台だろうなと思えるような戸建ての購入は除外しています。
ボロ戸建て まとめ
個人的には100万円以下の激安ボロ戸建ては不動産投資の玄人向けだと思います。
その理由はボロすぎてリフォームコストがかかりすぎるからで、フルDIYするつもりでないと初心者では厳しいような気もします。
独身大家
・80万円物件
・50万円物件
80万円のボロ戸建て屋根にボーリングの玉くらいの穴が開いており、部屋の中から青空が見えるような状態でしたので雨水がモロに部屋の中に侵入して、まるでブタ小屋。とても素人DIY程度で済むような状態ではなかった。
また、滋賀県内の築41年の50万ボロ戸建ては築年数の割にはまだ綺麗な物件でしたが、あまりにもド田舎すぎて入居者が決められないだろうと思うような人口の超少ないエリアだったこと。