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テラスハウス(連棟式建物)不動産投資でのメリットは?

連棟式建物

テラスハウス(連棟式建物)不動産投資

地方で戸建て5戸を運営している大家歴10年目の独身大家です!

いつものように不動産情報サイトであるathomeやスーモで収益物件情報をチェックしていると、テラスハウス(連棟式建物)物件を散見します。

私は大阪府在住の戸建て専門の投資家ですが、他の都道府県と比較すると大阪府内はテラスハウスが突出して多いエリアだと実感してます。

連棟式建物とは、いわゆる長屋のような構造の建物で隣の家と繋がっており、また1階と2階も階段で繋がっているメゾネットとも言われるタイプの建物です。

個人的には木造アパートの区分所有くらいの感覚ですね。

不動産投資家目線でいうと
テラスハウスは戸建てよりも価格は安い物件が多いし利回りも高いんですけど、連棟式建物ってメリットあるの?って思いますよね。

連棟式建物 メリット

連棟式建物 メリットは戸建て物件と比べて物件価格が安いことで、私の感覚値では戸建ての約7~8割前後の価格というイメージです。

独身大家

しかし、私は安いのにも関わらずテラスハウスは敬遠してます。

戸建て投資を始めてまもない頃、条件の良い安い戸建て物件が見つからなくて困っていた時にいっその事テラスハウスにターゲットを絞ろうかと思い悩んでいた時期があります。

しかし現在ではテラスハウス(連棟式建物)は投資先として完全に除外しています。

(現在テラスハウスは1棟所有してますが、これから連棟式建物に投資するつもりはなし)

独身大家の所有物件リストはこちら

現在テラスハウスの購入を除外している理由は

独身大家

テラスハウスならではの弱点というかデメリットが見えてきたからです!

テラスハウスのデメリット

  • 戸建てよりも入居需要が少ないと感じる
  • 自分だけの考えでは自由に修繕&リフォーム&解体できない場合がある。
  • 建物が繋がっているので隣人トラブルが一戸建てよりは多い
  • 金融機関の土地の担保評価が低くて融資を引きづらい

ノンバンクからの融資なら可能性はありますが、この超低金利の世の中で4%台の高金利です。(汗)

後は壁1枚で繋がっているので遮音性と防音性の問題もあり住人トラブルの元になります。
いろいろテラスハウスの難点を挙げてみましたが一番は戸建てよりも競争力が無いというところで、入居者さんは同程度の家賃だと間違いなく戸建てを選ぶでしょう。

独身大家

つまり家賃をかなり下げないと入居者が決まらない。

テラスハウスは簡単に言うと一戸建てが繋がっている建物と考えてください。

隣の家の壁と壁が繋がっていて、連棟式住宅とも言います。

テラスハウスは修繕しにくい



テラスハウスの室内のリフォームやDIYに関しては問題なく行えます。

戸建てと同じですね。

しかし、外壁のリフォームや建物の取り壊しや解体などに関しては違ってきます。

テラスハウスの場合、修繕できないのと同じで所有者の全同意がないと建物を取り壊すこともできません。

建物の性質上、自分の物件だけ壊して解体できないんです。

また、お隣との共同部の屋根から雨漏り等が発生した場合、補修費負担の割合などを話し合いで解決しなければなりません。

また投資家として所有しているのか、自己所有で住んでいるのかでも主張が大きく違ってきます。

例えば、建物が経年劣化によってボロボロになってきたので取り壊して新しく建て替えしたい人、資金的に余裕がなくて建て替えに反対の人の意見がぶつかって対立するわけです。

仮に屋根に雨漏りがあってもそこを修繕して住み続けたいと思う住人もいるわけです。

注意
正直、大家側としてはかなり面倒な仕事になると考えています。

まとめ

テラスハウス(連棟式建物)は戸建て物件と比べると運営が複雑で、かつ将来的には出口戦略が難しい物件だと言えます。

個人的には激安価格なら購入は検討するかも知れませんが、少し安い程度なら買わないだろうなと思います。

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