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ボロ戸建て投資で失敗する人っているの?

ボロ戸建て 失敗

私は地方で戸建て専門で現在5戸を運営している大家歴10年目になる独身大家です。

まずは不動産投資の失敗の定義なんですが、おそらく銀行などで融資を引いて戸建てを購入したもののローン返済が厳しくなって毎月の給料からの持ち出し&貯金の吐き出し。

最終的に「ローン額>家賃収入」でローン破綻してしまった。

独身大家

これが戸建て投資の失敗でしょう!

不動産投資・株式投資・FXの成功率

投資ジャンル 成功率
不動産 10%
株式投資 5%
FX 1%以下

一般的に戸建て投資 失敗率は90%程度だと言われており、90%と言うと高く感じるかも知れませんが、FXや株式投資と比べると戸建て投資の方が成功率ははるかに高いです!

注意
投資用不動産は高額商品なのに、自分でたいした勉強もせずに不動産販売の営業マンにおすすめされたから購入を決めた! こういう人はほとんど失敗します。

日本の人口減少問題



人口減が叫ばれる日本の賃貸需要ですが、下降トレンドなのは間違いありません。

実際、私が住んでいる市の人口推移を調べてみると10年前の人口は7.9万人でしたが現在は7.7万人で約2000人も人口が減っていました!

独身大家

不動産賃貸業はオワコンなの?

私は半分正解で半分不正解だと思ってます。

たしかに超過疎地でのボロ戸建て 失敗の可能性が高いですが、賃貸需要が高いエリアも必ず存在するからで、そういうエリアをピンポイントで狙って集中投資すれば日本の人口減少問題もある程度はクリアできると思ってます。

賃貸需要の調べ方 はこちら

返済データ



若干古いデータにはなりますが、不動産投資の延滞率と住宅ローンの延滞率を比較してみます。

千葉銀行の不動産投資向けの延滞率
賃貸用不動産向け融資の延滞率は0.02%

群馬銀行の不動産投資向けの延滞率
2017年の資料になりますが、アパートローンのデフォルト率は0.07%

住宅ローンの延滞率
住宅ローンの延滞率の公的な統計資料はありませんが、住宅金融支援機構の2017年度のリスク管理債権の数字から延滞率を算出すると0.43%となっています。

MEMO
このデータを解析すると収益用のマンションやアパート等を買った不動産投資家よりもマイホームを買った一般人の方が住宅ローン返済に苦しんでいる様子がわかります。

ボロ戸建ての失敗率は低い

ただ、不動産投資にはさまざまな投資ジャンルがあり、

  • RCマンション1棟
  • 木造アパート1棟
  • 戸建て
  • 底地

私がメインで行っているのは戸建て投資ですが、戸建ての場合は投資額がマンションやアパートと比較すると少額のため不動産投資の成功率は高くなると思います。

MEMO
つまり、低属性で自己資金ゼロの人がいきなり高額な融資を引いてローンを組むから不動産投資の成功率が低くなるというわけ。

不動産投資の失敗率の高い例

以上の話をまとめると、不動産投資で成功率を上げたいなら失敗率の高い投資対象例をどんどん除外していけば良いわけです。

私が思う不動産投資で失敗率の高い事例は以下の9つです。

  • 新築RCの区分マンション
  • 中古RCのワンルーム
  • サブリースで建てた新築アパート&マンション
  • 相場よりも高く買ってしまう
  • リフォームをやりすぎてしまう
  • 業者主催のセミナーで紹介された物件
  • ハウスメーカーの新築アパート
  • いきなりハイレバレッジを効かせた不動産投資
  • 自己資金がゼロ

独身大家

特に新築RCワンルームマンション投資の失敗率高いです

独身大家

という私も過去に大失敗しています

私が不動産投資で最初に購入した物件1号は1,130万円、現在家賃は月約6万円で賃貸中ですので利回り6.3%。 → 独身大家の物件購入履歴はこちら

個人的には購入金額が高すぎたと大きく後悔しております。利回りが低すぎて投資結果としては完全に失敗例だなと思ってます!

注意
現金決済しているためローン破綻がないために世間的にみれば失敗ではないのですが、今なら絶対に購入しない物件ですね。

リスクが取れない投資家の方が失敗率が高い

リスクが取れる投資家の5つの特徴
  • 高年収
  • 自己資金が豊富
  • 年齢が若い
  • 独身
  • 他に担保不動産がある
リスクが取れない投資家の3つの特徴
  • 既婚で子だくさん
  • 自己資金が乏しい
  • 過処分所得が低い
  • 定年が近い(55歳~60歳くらい?)

つまり、それほど投資リスクを取れない属性なのに無理やりハイレバ不動産投資家を目指している場合も失敗率が高まる傾向があります。

独身大家

私の場合は?

とりあえず2021年現在でキャッシュフローが月25万円あるので不動産投資 成功と言って良いと思います。

  • 年収は普通かちょっと低め
  • 年齢は40歳の時に不動産投資を始めた。
  • 独身

私の場合は独身(バツイチ)なので結婚して子供がいる方よりも可処分所得が多かったというのが大きかったですね。
また、年収が特別高かったわけでもないし、不動産投資を開始した年齢も40歳と完全な後発組だったので、その分人よりも猛勉強&努力はしたなという自負はあります。

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