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賃貸需要 ヒートマップを使って調査する方法



賃貸需要ヒートマップ

まずは自己紹介させて下さい。
戸建て物件5戸を運営している独身大家と申します!

私の場合、収益物件を買うとなった時に土地勘のあるエリアだったら気に入れば即決で買いますが、初めて購入を検討するエリアだと本当に賃貸需要はあるのか?

独身大家

ちゃんと客付けできるのか?不安です。

そこで、自宅のパソコンで賃貸需要を調べる方法をご紹介します。

一番初めにするのがホームズさんの賃貸需要ヒートマップを使って賃貸需要を調査することからです。。

ホームズに賃貸需要を調べるのに便利なツールが用意されています。

https://toushi.homes.co.jp/owner/

このヒートマップを見るとおおよそのエリアの賃貸需要を色を見て判断できます。



このように赤い方が人気エリアと解釈しても良いです!

人口によって赤の重みが違う

・人口 10万人の赤エリア
・人口 6,000人の赤エリア

ただ、同じ赤エリアでも入居希望の閲覧数は圧倒的に人口10万人のエリアの方が多いということです。

ゆえに、人口の少ない地域の赤エリアは慎重に検討しなければヤバイという事で、そのエリアの人口がどれくらいいるのかを分かった上で判断する必要があるということです。

大前提として人口10万人の市と人口6000人の町を同じように扱ってはいけないんじゃないかなと思ってます。

ヒートマップツールの活用方法



まずは全国の賃貸用住宅の空室一覧が表示されますので、賃貸需要を調査したい都道府県名をクリックします。
私はターゲットにしているのは大阪府内なので「大阪府」をクリック



そして、収益物件がある市名をクリックします。

賃貸需要ヒートマップのON/OFFの切り替えスイッチがあるのでONにします。



入居希望者が閲覧している物件の場所を地図上に10段階で色分けして表示されています。



地図上の左サイドの上部に地図の縮尺度を変えるボタンがありますので、クリックして希望の縮尺に変更します。

ただ、ツール上閲覧回数が最も少ない色は紫ですが、もっと少ない場所があります。

それは何も表示されていないところです。

その場所には賃貸需要がほぼないか、賃貸用の物件が存在していないかのどちらかです。

独身大家

私の経験上では需要がない場合が多かったですね。



収益用の戸建てを探す場合でもデータからは紫エリアは除外した方が良いでしょう。

私の場合は慎重な性格なので赤~緑くらいまでが一定の賃貸需要があると解釈しています。

例外:紫でも検討しても良い例


ただ、例外として紫なんだけど周辺は全部赤で囲まれているという場所もあったりします。

そういう場合はすぐに除外するのではなく、きちんと現地調査してから付近の不動産屋さんに賃貸需要はどうかと聞いてみるべきですね。

独身大家

これまでの経験では大丈夫だったケースが多いです

それであなたが希望する地域を検索すれば
その地域での入居の需要やニーズが分かります。

またその地域の空室率や利回りも表示されています。

ヒートマップで入居希望者が多い間取りを調べる

ヒートマップの下にも投資家にとって必要なデータが掲載されています。

賃貸入居者の希望間取り
賃貸入居者の希望家賃
賃貸入居者の希望する住戸の広さ
賃貸入居者の希望する駅徒歩
その地域の間取りごとの家賃相場


このデータを見て下さい。

物件探しをする時に入居者がどのような間取りの物件を探しているのかのデータです。

間取り 入居希望者の検索条件 掲載物件の割合
ワンルーム/1K/1DK 33.1% 51.6%
2LDK/3K/3LDK 24.6% 16.4%

上記は大阪府寝屋川市の例なんですが、ワンルーム~1DKの場合、入居希望者は33%に対して、寝屋川市内に掲載されている物件の割合は約50%、つまり大家側にとってはライバル物件が過剰を意味します。

また、2LDK~3LDKに関しては入居希望者が約25%に対してライバル物件の割合は約16%とライバル物件が少ないことを意味します。

よってこれから収益物件を新規で購入するには大家側にとってライバルが少ない間取りの物件を買わないといけません。

独身大家

入居希望者に対して掲載物件の割合が少ない物件を狙って購入していくことです。

このページを見れば、エリア別の賃貸需要とニーズを前もって調査することが出来ます。

しかし、これらはあくまで参考ベースで、物件を購入する前には、その現地に必ず行って査察することです。

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