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50代までにセミリタイア!不動産投資なら可能です!by独身大家

セミリタイア生活

セミリタイア 不動産投資

私はサラリーマン歴が約4年、公務員歴が約8年、あとは自営業という肩書で、戸建て5戸を運営している大家さんです。

現在は、メインのお仕事として物販業とアフィリエイト事業を兼業している大家ですが、仮にメインのお仕事をやめたとしても家賃収入と株の配当金だけで食えるセミリタイア生活できる状態になっています。

私の場合は郵便局を退職(34歳)してから約15年でセミリタイア生活まで持っていくことができました。(属性は、いわゆるエリートではなくスーパー凡人です)

よって当ブログを見て下さっている方で私よりももっと若い年齢でセミリタイアを目指せば40代前半でセミリタイアが達成できるかも知れません。

50代後半にセミリタイアできても60歳の定年退職とほぼ変わりませんので、リタイア年齢としては遅すぎる感があるので最悪でも50代前半までにセミリタイアしたいものです。

サラリーマン時代は残業時間の長さに苦しみ、公務員(郵便局員)の時は配達のためにバイクに長期間乗っていたため、慢性の腰痛に苦しみました。(結果ヘルニアだった)

独身大家

こんな面白くない生活が定年60歳まで続くなんて地獄だと常々思ってました

セミリタイア生活の感想
今のセミリタイア生活を一言で表現すると「平和な日々」です。

そもそも売上ノルマ等が一切ないので上司に怒られる事もなく、生意気な後輩もいませんので精神的に楽です。

まだ現役サラリーマンの友人と飲みに行くと会社の愚痴ばかりなので、さぞかし会社員生活が苦しいんだろうなぁと想像でき、俺も郵便局員を続けていたら同じように愚痴っていたんだろうなと思います。

MEMO
私が友人と違ったのはセミリタイアを実現するために実際に行動した事で、友人はセミリタイアしたいとは言ってましたが、実際には行動しませんでした。

不動産投資に行きつくまでの話

いろいろ考えました。

直接労働はしないんだけど、お金は入ってくる仕組みはないかと考えました。

  • デイトレー
  • FX
  • アフィリエイト
  • 物販(せどり系)
  • 高配当目当ての株式投資
  • 不動産賃貸業

もともと頭のスペックはそれほど高くないので上記の6つくらいしか思い浮かびませんでした。、

株のデイトレードとFXはセンスが無く、すぐに投資資金が枯渇して撤退。

それで残りは以下の4つになりました。

  • せどり系物販
  • アフィリエイト
  • 高配当狙いの株式投資
  • 不動産賃貸業

物販とアフィリエイトは実際にやってみると儲かりましたが、地獄のサラリーマン時代よりもハードで、生き残るために必死だったので当然なんですが10年間休み無しとサラリーマン時代よりも忙しかったです。

独身大家

ここで
サラリーマン生活と変わらんじゃんと思うようになりました
MEMO
この頃は不動産投資は勉強はしていたものの投資額が高額なため怖くて不動産の世界に踏み切れませんでした。

高配当株式投資
物販と、アフィリエイトをやりながら高配当狙いの株式投資、米国株投資をはじめたのもこの頃です。

「正直言って儲からん!」というのが第一印象なんですが、何も労働してないのに株式を持っているだけで配当金がチャリチャリと振り込まれているのが魅力的でした。

資金量がそこそこあればありな戦略だなと感じましたし、税率20%とリアルビジネスで稼ぐよりも税率が低いのも気に入りました。

ただ株式投資の配当金の利回りは3~4%前後の銘柄が多く、もう少し利回りが欲しいと思って利回り5%以上の高配当株を買ったりもしたのですが、それは逆にいうと投資リスクも高い事を意味することが分かりました。

そこで、もう少し高い利回りかつ安定性もある商売か投資先はないかと模索していたところ、いけるじゃないかと思ったのが不動産投資だったわけですね。

実際に不動産投資を経験してみて良かったところは、銀行や公庫がお金を貸してくれるところ、銀行に株式投資するからお金を貸してくれといっても失笑されるでしょう。

といったわけで、ここからは50歳までに不動産投資でセミリタイアするのをテーマにしてご案内したいと思います。

セミリタイアに必要なキャッシュフローを計算



セミリタイアするために、徹底的に節約して貯金額を積み上げて・・・という方法は滅茶苦茶ハードルが高く、年400万円貯めたとしても30年間で1億2000万円なんで、貯金するだけで人生が終わってしまいます。

種銭づくりはめちゃくちゃ大事な要素なんですが、貯金だけでセミリタイアするのは無理だということです。

独身大家

だから種銭+不動産投資+株式投資の配当収入なのです!

また、セミリタイアに必要なキャッシュフローは人によって違ってきます。

私の場合はバツイチ独身子無しのために養育費などは不要かつ持家のために住宅ローンもありませんので、セミリタイアへのハードルは低かったと思います。

逆に奥さんは専業主婦で子供が多い人はセミリタイアへのハードルは高めでしょう。

MEMO
自分が生きるために必要な金額を把握すると、どれくらいの投資規模や自己資金量が必要なのかを全体像をイメージするとセミリタイアへの道が見えてきます

50歳までに不動産投資でセミリタイアする方法

自己資金を貯めまくる

私のように現金で戸建てのみを買い進めるタイプの投資家と、RCマンション1棟を融資を使ってハイレバレッジで購入する投資家では必要となる自己資金額がまったく違ってきます。

戸建ては現金購入派がほとんどですので資産拡大スピードに欠けてしまうのも特徴です。

まずは家計を見直して支出を出来る限り削減し、削減分をすべて貯金するべきです。

当然ながら戸建て1戸だけではセミリタイアできませんので、継続して購入するには常に現金を貯め続けてキャッシュフローも再投資し続けなければなりません。

最終的には数字で決断する

結局、戸建て投資は「数字」で判断するのが重要だと思ってます。

  • 賃貸需要はどうか?
  • リフォーム費はどれくらいかかるのか?
  • 出口戦略はどうするのか?

これらを長期的に計算して判断します。

自分の目指すゴールを決める



例えば資産規模10億円以上のメガ大家になりたいなら少なくても1,000万以上の自己資金を用意しなければなりませんし、融資を受けつつガンガン物件を購入していく精神力・根性もいるでしょう。

ただ、私のように多額な借金を負うのが嫌でかつ質素な暮らしでも構わない、キャッシュフローも月40~50万円程度で良いのなら融資額も1億円未満で達成できます。

段階を踏んで着実に運営していければ長くても10年くらいあればセミリタイア生活はうっすらと見えてくると思います。

セミリタイア まとめ

私が初めて収益物件を購入した物件1号は再建築不可の戸建てでした。

今から思えばあまり良くない条件の戸建てを買ってしまいましたが、今でも毎月6万円のキャッシュフローを生んでくれています。

郵便局員での給与の手取りが10万円台だったので、家賃収入の存在はデカかったですね。

私が購入しているのは地方エリアの戸建てのみですが、コツコツと5戸を購入して私が実際に労働しなくてもお金が入ってくる仕組みを作ったことでセミリタイアに近い生活が送れるようになりましたが、時間の余裕が生まれることによって自分が本当にやりたかった事ができると思ってます。

結果的にアフィリ&物販&不動産賃貸業は自分が心の底からやりたかった事ではなかったというのが今ではわかるのです。

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