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汲み取り式トイレ(便所)から水洗トイレ化の費用は?

戸建て投資を始めて9年目になります。

戸建て5戸を運営している独身大家です。

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今回は保有物件である物件4号の汲み取り式トイレを水洗トイレ化する工事を行いました。

汲み取り式トイレから水洗トイレ



そもそも
なぜ水洗化を決めたの?

独身大家

ボットン便所から水洗化を決断した理由は
集客力強化のためです。

入居希望者がいない!
汲み取り式トイレ時の入居者募集の時の様子です。

物件の内装リフォームが完了して家賃月5.4万円のライバル戸建てよりもやや安めの5.3万の家賃で賃貸に出したのにもかかわらず、まったく内見者がいない状態でした。

それで家賃設定を5000円ダウンして月4.8万円にして再募集したがそれでも内見者が1人しかきませんでした。

独身大家

やっぱ
汲み取り式トイレが原因か?

さまざまな戸建て投資家がネット上でボットン便所でも十分集客可能!とか書かれてます。

たしかに超田舎エリアとか過疎地ではボットン便所でもある程度通用するのでしょうが、普通の市街地エリアでボットン便所では正直苦戦すると実感しました。

さすがにこれ以上は募集家賃は下げられないと思ったので汲み取り式トイレを水洗化する必要があると考えました。

独身大家

そして
トイレリフォームを決断!



水洗化工事が終わって再度4.8万円で入居者募集をしたら・・・あれだけ集客に苦しんでいたのが嘘のようにわずか1週間で入居者が決まりました。

注意
この経験からやはり汲み取り式トイレは入居者募集には圧倒的不利であるという事がわかりました。

汲み取り式トイレから水洗トイレ化費用



今回は、水洗化に掛かった費用、業者の選び方、本下水への切り替えしたメリット等を私の経験から解説したいと思います。

汲み取り式トイレから水洗トイレ化を検討している方は、参考にして下さい。

・以前、内装リフォームをしてくれた会社
・ネットで調べたリフォーム会社
・東大阪市のHPでの指定給水装置工事事業者

結果的に上記の3社に見積もりをお願いしました。

今までの経験上同じ値段ということがほぼありませんので、何のリフォームをするにも相見積もりの作業は必須だと思います。

今回の場合の見積もり結果

  • 内装リフォームを依頼した会社 33.8万円
  • ネットで探したリフォーム会社  42万円
  • 指定給水装置工事事業者 53万円

汲み取り式トイレから水洗化工事の内訳

品名 金額
トイレ解体 18,000
汲み取り作業 5,000
便槽埋め戻し 33,000
土間ハツリ 復旧 42,500
土間 壁木工事 27,000
床工事 8,000
配管工事 150,000
洋式便器 29,800
ウォシュレット 24,800
338,100



独身大家

前面道路が6名所有の共同名義の私道でしたので工事許可取り作業も依頼しました。

指定給水装置工事事業者というのは市が指定している業者なので、ある程度の信頼がある業者なんですが今回の場合結果的に一番高い見積もり額となりました。

before
after
MEMO
約20万の違いって無視できない数字ですよね。
だから、必ず相見積もりを取る事が必要だという事。

水洗トイレに変えるメリット

・し尿回収料金が不要になる
・臭いがしなくなる
・ハエ等の虫が発生しなくなる

ランニングコスト低減

大阪府東大阪市のし尿回収料金(普通便槽の場合)

入居人数 回収料金
2人未満 300円/回
3~4人 400円/回
5~6人 500回/回

物件4号の所在地は東大阪市なんですが、汲み取り式トイレのし尿の収集料金が3~4人暮らしの場合で400円/回(普通便槽の場合)月2回で800円必要です。

つまり年間で800円×12ヵ月分=9,600円

つまり10年間のコストで考えると約10万円かかるということですね。

このコストを入居者負担にするか、大家側が負担するのか、大家の考え方によって別れるところですが、これらのお金が水洗化することによって不要になります。

水洗トイレに変えるメリット



以前、私が郵便局員時代に住んでいた社員寮であった築古アパートの話です。和式の汲み取り式便所だったのですが、特に夏季のトイレの便槽からこみ上げてくる臭いは強烈でしたし夏になると必ず小バエなどがブーン・ブーンとトイレ内を飛び回っていました。

これが水洗トイレ化することによって、し尿の臭いも一切なくなりハエを見ることもほぼなくなるので衛生面でも良いことづくめです。

結論
戸建て投資するならトイレは絶対に水洗トイレの方が良い!
汲み取り式トイレ(ボットン便所)は絶対駄目!間違いない!

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