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成功する空室対策(戸建て)はたった2つ! 満室経営の方法

空室対策

空室対策 満室経営

このページでは私が実施している空室対策についてのアイデアをご紹介します。

私は戸建て投資家で5戸を満室経営中の大家です。

空室を一気に解決できる空室対策のすごい技なんてありません、地道な努力が必要です。

ゆえに空室で困っている投資家の多くは努力不足だと思っています。

というのも私は大家歴9年目になりますが、ほぼ満室経営できているからです。

では満室経営を続けるためにはどのような空室対策をしたら良いのでしょうか?

空室になっている理由と原因

戸建て投資家の私が感じている空室の原因をピックアップしていきます。

1、家賃が相場よりも高い
2、客付け業者1社に専任として任せている
3、お部屋に魅力がない。
4、集客エリアがすでにレッドオーシャン化

独身大家

こんな感じですね

空室を埋める方法

空室を埋めるには以下2つの数字をアップする事です。

1、アクセスアップ(内覧希望者を増やす)
2、成約率を上げる(CVR)

入居者決定=「お問合せ数」×「成約率」という計算式が成り立ちます。

空室対策1:お問い合わせ数アップ
まずは、内覧のお問い合わせ数を増やさないといけません。

空室対策2:成約率アップ
次の対策が成約率(CVR)アップが必要で、いくらお問い合わせ数が増えても成約率が低いと入居につながらないからです。

独身大家

つまりお問合せ数を増やしながら成約率を上げる空室対策を施してやると自然と満室経営につながります。

内覧数(お問い合わせ数)アップの方法

まずはアクセスアップからです。

あらゆる面でデジタル化が進んでいる世の中ですが、不動産賃貸業に関してはまだまだアナログ的なところが残っている業界なので、結論を先にいうとお問合せ数を上げるには自ら営業にいくしか方法がありません。

実際に私が運営している物件1号の退去された時、具体的にどのような空室対策をしたのかをご紹介します。

やったこと
退去された後すぐに汚れた部分をリフォームしました。

そして 最寄駅の〇〇〇市駅と前後1つの駅付近の業者に営業にまわりました。

最寄り駅の業者
・いい部屋ネット
・センンチュリー21
・近鉄の仲介
・ピタットハウス
・エイブル
・ミニミニ
・賃貸住宅
・アパマンショップ
・地元系の不動産会社 3社

上記のすべての仲介会社にお茶菓子を持参して営業にまわりました。

やる気のなさそうな営業マンもいますが、そういう人はスルーです!

最寄駅から1つ前後の駅の業者にまわるのもありで、訪問する業者はできるだけ多いのが有利が鉄則です。

独身大家

結局、空室で悩んでいる戸建て投資家は積極的に営業していない人が多い印象ですね。

仲介会社で営業にまわる

現在はネットを見て賃貸物件を探す人が約8割強を占めるのでスーモ、アットホーム、ホームズなどの3大ポータルサイト、大手不動産情報サイトに自分の戸建て情報を掲載してくれるのかどうかも聞くことです。

地元系の小規模な不動産会社さんだと掲載してない場合もあります。

PS:営業マンの話によるとスーモに情報を載せる費用はかなり高いそうです。

閲覧件数をチェック
ネットに掲載された後、どれだけ見られているのかをチェックしています。

仲介業者さんにアクセス数を聞くと教えてくれます。

仮に閲覧数が少ない場合はPRコメントの変更や、募集条件を変更ですね。

これでひとまずアクセスアップ作業は完了です。

独身大家

ここまでやると1社のみの時と比べると最低でも3倍以上のお問合せ数が来るはずです。

ジモティなどの全国無料広告サイトから自ら集客するという空室対策もあります。

ただ、私の場合は属性が良くない方からの申し込みが多いなという印象だったので、現在はジモティを使っての空室対策はやっておりません。

次に成約率を上げる方法

地元系大家さんの話
いまだに「入居者が決まったらリフォームする」といった地元系の大家さんもいます。

でも、リフォーム前の薄汚れた部屋に内覧してもなかなか決まらないと思うんです。

そうなれば客付け業者の営業マンもあの物件は成約率が低いのがわかってきて、やる気を出してくれないだけでなくその他の決まりやすそうな案件を優先するようになります。

独身大家

だから成約率が重要なのです。

アクセスアップに成功したら、次の空室対策は成約率アップです。

目安は4人の内見者がきたら1人は決めてくれる成約率25%以上が合格ラインという感じでしょうか。

まずは同じ家賃帯のライバルと自分の物件を比較して客観的にみることです。

入居者が最も重要視しているのは間違いなく家賃です
今までの経験上家賃が6万円以上になるとお問い合わせ数が激減するのがわかっていたので家賃は5.8万円に設定。

今回の物件5号とライバルのスペックはこんな感じでした。

物件5号 ライバル
築年数 築31年 築48年
建築面積 70m2 80m2
募集家賃 5.8万円 5.8万円
最寄り駅からの距離 徒歩14分 徒歩10分
駐車場 あり 無し
ペットの不可 OK OK
フリーレント 1ヵ月 無し

物件5号とライバルと比較してみて負ける要素がほとんどなかったわけです。

ライバルも綺麗にリフォームはされていましたが、さすがに築48年なので昭和風の古さは隠しきれていませんでしたし、ライバルに負けているところは最寄駅からの距離と広さだけでしたね。

客付け会社に聞いてみたところ、私の戸建ての方がお問合せ数が多かったようですし、ライバルはまだスーモに掲載されているので入居者さんがまだ決まっていない模様です。

入居条件を緩める
・ペット可(犬・猫1匹まで)
・外国人可(日本語が話せる方のみ)
・高齢者可

私はすべてOKにしています。

たしかに3例ともトラブルに繋がる事柄ではあるのですが、すべてOKにすることでライバル数は確実に減って自分の物件の成約率が上がっていきます。

MEMO
ベテラン大家さんほどペットは部屋が汚れるから嫌、外国人は大声で騒ぐ人が多いから嫌、高齢者は孤独死リスクが高いから嫌、という傾向があります。

入居者さんに人気の設備を導入して空室対策

全国賃貸住宅新聞に戸建て賃貸で人気の設備が紹介されてました。
特に成約率が25%以下の方は参考にして下さい。

人気の設備
・インターネット無料
・お風呂場の追い炊き機能
・システムキッチン
・浴室換気乾燥機
・エアコン

戸建て投資家に取ってはちょっと厳しい内容ですね。

ただ、システムキッチンや浴室換気乾燥機は高すぎて導入できませんので、できる箇所のエアコン設置とお風呂場の追い炊き機能くらいは積極的に導入したいと思ってます。

独身大家

今までケチって追い炊き機能無しタイプの給湯器を選んでましたね。

この記事を見て反省しました。

内見後決まらなかった場合
内見後の業者へのヒアリングを実施しています。

決まらなかった時は、なぜ決まらなかったのかを営業マンに必ず聞くようにお願いしています。

すると内覧者がさまざまな意見をコメントしてくれます。

この意見が重要で自分の戸建ての改善点を教えてくれます。

・似たような戸建て物件で、他の方が家賃が安かった
・お風呂の追い炊き機能がある方が良い
・近隣の駐車場を探してみたが、どこも満車状態だった。

大家側にも予算があるので入居者さんの要望すべてをクリアするのは難しいと思いますが、内覧者のコメントは自分の物件を改善するチャンスです。

できる箇所であればすぐに実行して改善します。

つまり、追い炊き機能があれば決まっていたかも知れないと考えるわけです。

MEMO
内覧者のコメントが成約率アップに役立ちます

独身大家

いかがでしょうか?
戸建て投資家である私の満室経営のコツをご紹介しました!

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