ボロ戸建て 探し方
みなさん こんにちは 戸建て5戸を運営中の独身大家です。
このページでは私が実践しているボロ戸建ての具体的な探し方をご紹介します。
2：ネットで直接探す
3：地元の不動産業者を片っ端にあたる
一度業者で不動産を買うと営業マンにとってある程度の信用ができ「安い物件がでたら教えて下さい」と言っておくと教えてくれる場合があります。
独身大家
この方法が確率が高いです
ただ、前に取引があった不動産会社からの紹介って初心者には難しいので、そういう方はまずはネットから物件を探すしかありません。
インターネットの売家情報を掲載しているサイトはいろいろあります。
私はいつも上記の6サイトを見続けていましたが、毎回6サイトを頻繁に見て回るのは非常に面倒ですし手間と時間がかかります。
独身大家
その理由は上記6サイトの情報をまとめて掲載しているのがニフティ不動産なわけです。
つまり、1サイト見るだけで良くなったのでかなりの時間短縮になったわけ。
ニフィティ不動産でのボロ戸建ての探し方
・「土地」から探し方
中古一戸建て
まずは中古一戸建てから探すのをおすすめします。
「こだわり条件を指定する」から希望条件にチェックを入れていきます。
独身大家
・所有権
・駐車場あり
・本下水
ただ、ニフティ不動産サイトは築年数の絞り込みが20年までというのが残念なポイントで、個人的には40年以内という項目も増やして頂きたいところです。
私はキャッシュフロー重視型の戸建て投資家なので利回り15～20％程度の戸建てを探しています。
土地
ニフティ不動産サイトの特徴は「土地」カテゴリがある事でしょう。
基本的には更地が売買されている場所で、築古戸建て付きの土地情報も掲載されてます。
土地値で戸建てが無料でついてくるという感覚ですね。
ただ、築年数20～30年程度の戸建ては売り土地カテゴリにはほぼありませんね。
独身大家
激安ボロ戸建て物件は初心者投資家にはハードルが高い
ボロ戸建て投資の経験がない初心者に気をつけて欲しいのが、築年数40年以上の超ボロボロ物件を100万円未満で購入するという場合です。
ボロ戸建ての入居者リスク
現に私が保有している家賃5万円以下の物件は家賃滞納がたびたび発生しており、はっきり言うと入居者さんの属性があまりよくありません。
独身大家
すべての入居者さんがそうだと言いたいわけではないのですが、家賃滞納や夜逃げ、ゴミ屋敷になるのは家賃設定の安いボロ戸建てに集中しており、家賃滞納トラブル対応は精神的に大変疲れます。
ボロ戸建ての保有リスク
ボロかつ立地が悪い場合は家賃を4万円未満まで落とさないと需要がありませんが、家賃が3万円台だとボロ戸建ての修繕費用をカバーしていくのはなかなか難しいです。
仮に配管系にの何かしらのトラブルがあれば、家賃収入の1年間相当分が全部吹っ飛ぶというわけです。
見た感じは表層リフォームで綺麗になりますが、水回り等の配管系はいわば時限爆弾的な要素を持っており、いつ破損するかわからないというリスクがあります。
よって私は綺麗にリフォームした後での想定家賃が3万円台だろうなと思えるような戸建ての購入は除外しています。
ボロ戸建て まとめ
個人的には100万円以下の激安ボロ戸建ては不動産投資の玄人向けだと思います。
その理由はボロすぎてリフォームコストがかかりすぎるからで、フルDIYするつもりでないと初心者では厳しいような気もします。
独身大家
・80万円物件
・50万円物件
80万円のボロ戸建て屋根にボーリングの玉くらいの穴が開いており、部屋の中から青空が見えるような状態でしたので雨水がモロに部屋の中に侵入して、まるでブタ小屋。とても素人DIY程度で済むような状態ではなかった。
また、滋賀県内の築41年の50万ボロ戸建ては築年数の割にはまだ綺麗な物件でしたが、あまりにもド田舎すぎて入居者が決められないだろうと思うような人口の超少ないエリアだったこと。