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オーナーチェンジ物件(戸建て)は儲かる? その収益性と注意点を徹底分析!

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは?

空家物件ではなく、すでに入居者さんが住んでいる物件が売られている不動産をオーナーチェンジ物件と言い、具体的には、前オーナーと賃借人の賃貸契約条件で新オーナーに所有権が移るという仕組みです。

オーナーチェンジ物件のメリット

入居者さんが住んでいる状態なので

・家賃収入がすぐに入ってくる
・募集する手間がいらない、不要
・リフォーム費用が不要
・比較的、金融機関からの融資が受けやすい

すぐに家賃が入ってくるという物件という事で、金融機関の評価は空家の戸建て物件よりは高くて融資審査にとおりやすい傾向があります。

オーナーチェンジ物件のデメリット・注意点

空家の物件よりは若干価格が高い傾向があるので、空家を再生して貸すよりも利回り的には低くなります。

また壁などの外観は見れるのですが、入居者さんが住んでいる状態なので基本的にお部屋の中までは内見できない。

よって何かの不適箇所、瑕疵があったとしても気付くことができない。

また、最終的にオーナーチェンジ物件を買った後もずっと住んで頂けたらこの投資は成功になりますが、すぐに退去される可能性も充分あるわけです。

つまり利回りの数字だけで判断して戸建てを買う事になるのでオーナーチェンジはリスキーの高い投資になると思います。

不動産投資家の初心者限定なのですが、リフォーム実践経験が積めない。

特に初めて購入した物件はリフォームの知識や相場価格を知れる最高の機会です。

しかしオーナーチェンジ物件では、すでに入居さんが住んでいるのでリフォームの経験が積めません。

初めて物件を買う不動産投資家の方は、まずは空家のボロ戸建てを購入して、リフォーム&DIY、そして客付け営業をするという一連の流れを経験した方が大家力が付くと思います。

割高な家賃の売り抜け物件の可能性

私も現役大家なのでわかるのですが、

このまま運営していても家賃が下がったり、リフォーム費用がかさむので入居者がいる間に売ろう!

オーナーチェンジ物件で失敗しないためのチェックリスト



修復履歴をチェックする

実際には修復履歴を書類に残している売主さんは少ないです。

修復履歴があった場合はラッキーです。

修繕履歴には今までの修繕箇所が記載してあります。修理した部分を把握したり、これから起こりそうな修繕箇所を予想したりして修繕計画を立てる際に参考します。

長期間住んでいる入居者の場合ですが、現在の家賃相場と比べて割高の可能性が高い。

長期間入居していた入居者が退去した場合は、次の入居者を募集する時に最新相場にあわせて募集家賃を下げなければ決まらない可能性が高いです。

現在の家賃を維持できない場合は最新の家賃相場で利回りを計算しなおす必要があります。

敷金を預かっているかどうかをチェック

敷金は退去する時に修繕に使うか、修繕箇所が無ければ返金する性格のお金です。

なので入居者さまから預かっている敷金があるかどうかをチェックし、売主が敷金を預かっている場合は引き継ぎます。

瑕疵担保責任の期間は長い方が有利

オーナーチェンジ物件では、瑕疵担保責任の期間を引き渡しから3カ月程度に設定する事が多いですが、売主によっては瑕疵担保を免責にしたり、期間を延ばすケースもあります。

お部屋が見れないオーナーチェンジ物件自体がリスクなので、瑕疵担保責任の期間はなるべく長い期間に設定する方が買主にとって有利です。

オーナーチェンジ物件 なぜ売るのか?



そもそも賃貸中で儲かっている戸建て物件をなぜ売るのか?です。

なにかあるんじゃないか!?

特に不動産投資の初心者さんは不思議に思うんじゃないでしょうか?

現役の独身大家がオーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?の理由についてご説明します。

現在5戸を運用していますが、入居者が居る物件を売る理由は主に以下の4つじゃないでしょうか・・・。

・歳をとって大家業を引退&廃業しようと思っている。
・外壁塗装等、大規模修繕が近いので売る
・現入居者の次の契約更新前で退去しそうなので売る
・今の入居者が退去したら、次の入居者の募集家賃がかなり下がりそうなので売る

私も現役大家で戸建て5戸を運用しておりますが、仮に売却するとしたら外壁塗装の時期が近くなってきたとか、入居者さんの属性が悪く家賃の支払いが滞りがちとか・・・。

独身大家

私も所有物件にネガティブ要素が多くなってきた時にそろそろ売りたいな~と思うようになるとなりますね!

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