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田舎の戸建て投資の出口戦略とは? 売却?ホールド?

戸建て投資 出口

戸建て投資 出口

独身大家は現在、戸建ては5戸を運用していますが、今までに保有物件を売却した経験は無いです。

このページでは、独身大家の不動産投資の出口戦略の考えについてご紹介します。

私の不動産投資のメインは築古のボロ戸建てなので、建物の寿命については常に頭にあり、売却した経験はまだ無いものの、常に出口戦略のことは考えています。

まず初めに私は個人事業主として大家業を営んでいます。

不動産投資 法人化しない理由

・短期譲渡所得税 39.63%(5年未満)
・長期譲渡所得税 20.31%(5年以上)

5年以内の売却はしない
私は、個人名義で戸建てを買い進んでいますので、譲渡税が20%に下がるタイミング(購入後5年以上)と言うのが売却タイミングのひとつで、逆に言うと購入してから5年以内の売却はしないという出口戦略ルールになります。

私は売却容認派です
死ぬまで売却せずに貸し続けてキャッシュフローを積み上げていくという方針の大家さんもいらっしゃいますが、ケースバイケースでしょう。

私の戸建て投資の出口戦略に対する基本的な考えは売却した方が良い派です。

その主な理由は、物件が古くなれば古くなるほど補修費用が積み重なり、頂ける家賃収入は徐々に下がっていくからです。

リフォーム&DIYで表面だけを綺麗に安く仕上げたとしても、配管系の劣化や外壁の劣化、屋根材の劣化による雨漏り等はどうしようもないのです。

独身大家

簡単に言うと
儲からない物件に変化していくわけ

だから適切なタイミングで売却し
築年数の新しい物件に買いなおしたいわけです

ただ、修繕リスクが当面ない物件に対しては、ロングホールドの方針です

売却かホールドかの判断基準

ホールド:立地条件が良いモノ、すぐに入居者が決まる物件
売却:立地条件が悪い物件、なかなか入居者が決まらない物件

独身大家

これが、売却するかホールドかの判断基準です。

上記で立地条件が良いモノと書きましたが、これは単純に人口が多い都市という意味ではなく入居者さんが決まるかどうかの確率(CVR)です。

例えば、私の保有する戸建て1号は、退去になって空家になっても3名ほど内見者があればすぐに入居者さまが決まるので安心できる物件です。(CVR=30%以上)

逆に物件3号は最高で15名の内見者がきても入居者が決まらないというワースト記録を持っている物件です。(CVR=10%以下)

物件3号に退去があると次の入居者が決まるまで時間をかなり要するので、かなり精神的にストレスがかかります。

このように次の入居者がなかなか決まらない物件が売却候補となるわけです。

もちろん、戸建て物件を購入時に入居率の事を最優先するわけですが、予想が外れる場合もあるわけです。

また、現役の会社員の方で将来的にセミリタイヤを考えているような方は

投資物件が少ない内は売却するべきではないと思ってます。

その理由は単純で売却するとキャッシュフローが減ってしまうからです。

簡単にまとめると
入居がすぐに決まる戸建てはホールド
なかなか決まらない戸建ては売却です!

築50年以上の築古物件についての売却方法

ボロ戸建てを購入後、築50年まで運営した後の売却したいけど売れない!

このようなケースも今から想定し出口対策方法を3つ考えています。

1つめ
うまくいくかどうかはわかりませんが、売れなかった時は「その時に住んでいる入居者さまに無料で譲る」つもりでいます。

築50年になった時点で「あと4~5年くらい住んでくれたら、この家を無料で差し上げますよ」と入居者さんに提言すれば、納得してくれる方がいるのでは?と思っています。

仮に5年間に頂ける家賃が3.5万円/月だとして計算すると、5年間×12ヶ月×3.5万で、210万円の家賃が回収できるわけです。

2つめ
ボロ戸建てを解体して売る
解体費用が100万円くらい必要になりますが、更地にして売る。

(木造住宅30坪で100~150万円が相場)

3つめ
更地にしてローコスト住宅を新築して売る

1000万円ほどのローコスト住宅を新築して売るというのは難易度の高いテクニックですが、無料で譲る、更地にして売るというのは凡人でもできると思います。

注意
将来的に更地にするという事を考慮に入れると再建築不可物件は絶対に買ってはいけません

このように、築50年以上の物件はたしかにリスクがある物件ですが、悲観的に考えすぎるのもどうかなと思うのです。

私の考えとしては、20年後にその戸建てを売りたいのに売却できなかったとしても、複数からのキャッシュフローが得られるシステムを構築していれば保有リスクは低いと考えています。

不動産賃貸業は、その1戸だけの収支で計算するものではなく、保有している物件全体での収支を考えて時間をかけてリバランスすれば良いわけです。

そういう意味で経営の安定感を増すためにはある程度の物件数は必要になるでしょうね。

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