不動産投資（一戸建て）物件の選び方

物件の選び方

投資したい物件は投資家によって違ってきます。

RCマンション（1棟・区分）
木造アパート
戸建て（新築・築古）

だから物件を探す前に自分に向いた不動産投資ノウハウを前もってイメージしておくことです。

融資に関しても融資を全く使わないノンレバ無借金大家さんも大勢いらっしゃいますし、億以上の融資を受けて物件を購入していくハイレバ大家さんまでジャンルは本当にさまざまです。

不動産投資にあたりさまざま金融機関を回って気付いたのは、融資が出るのは勤務医、上場企業勤務、公務員など属性の高い人達で、年収の低いサラリーマンや私のような自営業には融資が厳しいという事がわかりました。

自分の属性が悪いのにも関わらず金融機関から多額の融資を引きたいと思っていてもそれは無理なわけです

だから自分の属性に合わせた投資戦略が必要になるわけですが、私はいろいろ考えた結果築古の戸建て投資を選びました。

■ 私の投資目的

・キャッシュフロー重視型

■ 目標金額と期間

60歳までに家賃収入　50万円/月が目標

■ 現在の環境（ペルソナ）

まずは自分の状況を俯瞰して考えてみます。

私は年齢が40代後半という事もあってあまり高い投資リスクは負えないが、現在独身（バツイチ＆子無し）で慰謝料・養育費などの負担もないので、一般的な40代男性よりはリスクを負える状態だと思ってます。自営業という仕事環境で属性が低いので現金を主に使える戸建て投資を選択しました。

しかし、今後保有物件が増えて金融機関に大家の実力が認められれば小ぶりの1棟アパート購入も視野に入ると思ってます。

私の戸建て物件を購入する時の条件

そこでこのページでは私が探している戸建て物件の希望条件をご紹介します。

不動産投資は購入する物件の良し悪しで約8割で決まってしまう商売です。

クソ物件を買ってしまうと後々努力してもほぼリカバリーできないと言っても過言ではありません。

以下が私のマイルールです。

1982年以降の新耐震の物件
ライバル物件が多くない
現金で買える物件（399万円以下）
駐車場有りの物件
最寄り駅付近に客付け業者がある。

現金で買える物件（リフォーム代は融資）

リフォーム代金は日本政策金融公庫で融資を受けています。その具体的な様子は別ページでご紹介しています。

購入しない物件の条件

逆に買わないと決めている物件の条件もご紹介します！

再建築不可の物件
市街化調整区域の物件
賃借権の物件

私は大阪府内に住んでいますが、大阪市内の物件は土地値が高く希望の利回り以上の物件がほとんど出てこないので大阪市内の物件は除外

また、利回りについて異常にこだわる人がいますが、私はそこまでこだわっていません。

そもそも、築50年物件と築30年物件とでは単純に表面利回りだけでは比較できないと思っていて、築50年物件で利回り20％で築30年物件で利回り15％だと明らかに築30年物件の方が優秀だと思うのです。