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不動産投資で法人化しない理由とは?|独身大家

不動産投資 法人化

私は個人事業主で現在築古戸建てを5戸経営している兼業大家です。

不動産投資をする上ではじめに決めなければいけないのが、個人事業主なのか法人を設立するのか?です。

さまざまな不動産関連の本には法人で運営した方が節税になって良いと書かれており、その理由は法人で運営した方が税率が低いからとされています。

果たして本当にそうでしょうか?

独身大家

私の意見はその人の事業規模による・・です

私の場合は個人事業主で運営してますが、法人化しない理由はトータルで考えると個人事業主の方がお得と判断したからです。

もちろん数多くの収益不動産を所有している方は法人化したほうが節税になるわけですが、不動産投資を検討している投資家すべてがメガ大家や専業大家を目指しているわけではありません。

私の友人のようにサラリーマンを退職した後に年金の他の収入として「あと月10万円もあれば生活の足しになって嬉しい!」と考えている方も数多くいらっしゃるからです。小規模で運営するなら法人化する意味がなく個人事業主の方が断然お得なのです。

また法人で経営しても人生が終わりに近づいてきた時に法人名義から個人名義にする時がいずれやってきます。
その時に名義の書き換えの作業が発生しますので再度登記料が必要になってきます。

法人税

課税所得 法人税率
所得が年800万円以下の部分 15.0%
所得が年800万円以上の部分 23.2%

 

個人の所得税

課税所得 税率
195万円以下 5%
195万~330万 10%
330万~695万 20%
695万~900万 23%
900万~1800万 33%
1800万以上 40%

法人化した方が良いのは対象が属性の高い年収1000万円以上方や医師、上場企業勤務の方限定だったりします。

つまり所得が500万円の普通のサラリーマンだった場合

税金単体で見ると個人(20%)よりも法人(15%)の方が安くなるのですが、以下で説明する法人運営コストを含めて総合的に判断しなければなりません。

独身大家

私が個人事業主で運営している理由をご紹介します。

法人の運営コスト



法人を運営していくにはそれなりの運営維持コストがかかります。

合同会社であっても設立申請に20万円ほどかかりますし、決算が赤字であっても法人の住民税が7万円かかりますし、また株式会社には決算公告の義務があるため官報掲載費(年間6万円)がかかります。

また、税務処理関連コストが高いですね。

法人の税務は複雑で素人で処理するのは難しいので専門家である税理士に依頼するしかありません。

私が昔税理士に法人で税務全般を依頼していた時の税理士報酬は月2万円で、確定申告時に20万円でしたので合計すると税理士費用が年間で44万円でした。

さらに、法人では社会保険料の負担が痛いです。

社長の給与を最低レベルの6万円に設定しても。

・健康保険料が約6000円 (年間7万)
・厚生年金保険料が約13000円(年間16万)

計23万円ほどかかります。

つまり、これらの法人維持コストをトータルすると年間で100万円に近くに・・・。

社会保険料も加えると月額8万円が法人の運営コストになります。

 

項目 年間コスト
法人住民税
(最低レベル)
7万円
官報掲載費 6万円
税理士費用 44万円
社会保険料関連
(最低レベル)
23万円
合計 103万円

独身大家

戸建て1戸を法人で運営すると運営経費で完全に赤字です

築古の戸建て投資の場合土地柄にもよりますが、得られる家賃は平均4万円程度で年間に換算すると約50万円です。

1戸あたりの家賃収入を平均50万円/年とすると所有戸数によるおおよその年間家賃は以下のとおりで、法人コストを引いた金額も掲載しておきます。

所有戸数 年間家賃 法人運営コスト 差引き
1戸 50万 103万円 -53万
2戸 100万 -3万
3戸 150万 +47万
4戸 200万 +97万
5戸 250万 +147万
6戸 300万 +197万
7戸 350万 +247万
8戸 400万 +297万
9戸 450万 +347万
10戸 500万 +397万

独身大家

2棟保有してトントンです。
このことから最低でも戸建て10戸以上買えるような投資家さんでないと法人化する旨味がないんじゃないかなあ~と思います。

ちなみに私(個人事業主)は弥生会計ソフトで自分で会計処理しており、もちろん確定申告も自己申告しているので税務申告に関する費用はゼロです。

この会計ソフトの年間の利用&維持費は約4万円なので、月々のコストは3,300円になります。

注意
ただ、ひとつ注意して欲しいのが、

物件数が増えてきて法人化しよう!となった場合です。

個人で登記している物件を法人へ登記しなおす場合は新たに登記しなおす必要があります。

よって司法書士費用が1件あたり15万円前後必要になるということです。

よって最初から事業規模を拡大させる気満々の人は最初から法人化もありだと思います。

 

独身大家

個人的には
はじめの頃は税理士報酬を払うお金があるならその分を次の物件購入のために貯めておく方が良いんじゃないかなと思います。
低属性から這い上がるコツ
できることは全部自分でやって徹底的にコストを抑えることに尽きます。

雪だるまの芯を膨らませていくイメージです。

ある程度芯が大きくなるまではすべて自分で処理し、ある程度資金的に余裕が出来てきたら他人の力も利用するといった感じですね。

雪だるまのサイズが大きくなってくれば初期の頃よりもそれほどの努力なしで大きくなっていきます。

税金のシュミレーション

事業にかかる税金・社会保険料のシュミレーションは以下のサイトが参考になります。

●個人事業主
税金・社会保険料計シュミレーション

●法人税のシュミレーション
法人税等計算シミュレーション

●給与所得の所得税・住民税のシュミレーション
所得税・住民税簡易計算機

上記のシュミレーションサイトに収入等を入力していくと、法人化が良いのか個人事業主が良いのかがわかるでしょう。

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