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市街化調整区域の一戸建てを賃貸にする戦略はありか?

市街化調整区域

市街化調整区域にある戸建て物件は買いか?

多くの不動産投資の本を読み漁りましたが、たいてい市街化調整区域の物件は買わない方が良いと書かれています。

たしかに、妥当なことが書かれています。

不動産投資ってほんとうにさまざまな投資家がさまざまな考えで投資されており、市街化調整区域に対する考え方も本当にさまざまです。

しかし、私の市街化調整区域に対する考えは以下のとおりです。

物件によっては市街化調整区域の物件であってもリサーチしていますし、条件さえあえば購入するつもりです。

市街化調整区域内の物件だからダメだとはすぐに決断しません。

(現時点で市街化調整区域の物件は保有していませんが、購入に値する物件がでてくれば全然ありだと思ってます。)

市街化調整区域とは?
市街化調整区域とは
市が決めたエリアで新築の住居は建築できないというエリアになります。

それでは不動産投資家にとっての

市街化調整区域のメリットとデメリットを挙げていきます。

市街化調整区域のデメリット

・金融機関の土地の担保評価が低い
・ほぼ再建築不可である
・エリアの中でもさびれた地域にある物件が多い。
・汲み取り便所が多い
・井戸の物件も散見します

※再建築&増築はできませんが、建築確認が必要ないリフォーム&DIYは好きなだけできます。

よって、戸建て投資に使える資金が少ない投資家は

市街地調整区域の物件は避けた方が良いでしょう。

なぜなら、金融機関の土地の評価が低いから融資が受けにくいからです。

投資用資金が豊富な投資家さんは関係ありませんが、

よって、これから運営する戸建てをどんどん増やしていきたいという投資家さんは

市街化調整区域内の物件は避けた方が良いと思います。

土地の担保が低いので次の物件を購入する時に共同担保にならないからですね。

同じ300万円台の戸建てでも
市街化区域にあるか市街化調整区域にあるかだけで金融機関の評価がまるで違うということです。

市街化調整区域の物件は

家を現金キャッシュで買う人は少数派です。

つまり、市街化調整区域の物件は金融機関の土地の担保評価が低いので住宅ローンが通りにくいという特徴があります。

だから、一般人というか実需層に売れにくいというわけ。

将来的に売却したいと思った時にその戸建てを買ってくれる層は、不動産買取業者か現金買いの不動産投資家のみとなるために

安く買いたたかれるケースが多くなるのです。

市街化調整区域のメリット

・物件価格が市街化区域の物件と比べると安い
・固定資産税などランニングコストが安い
・都市計画税がゼロ

市街化調整区域 まとめ

市街化調整区域のデメリットとリスクさえ理解しておけば物件価格が安くて家賃相場もそれなりにあるというエリアであれば十分戦えると思ってます。

私がいまだに市街化調整区域内の物件を保有していない理由は

ただ、購入価格が運営に見合う安い物件を見つけられていないから・・・というだけです。

たしかに市街化区域の物件と比較すると安いのですがまあまあ高いんですよね

安い物件で家賃相場もそれなりに取れそうなエリアであれば積極的に購入していくつもりです。

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独身大家

では私が具体的にどのような物件なら購入するかです。

市街化地域エリアに近い物件でスーパーやコンビニもあって普通に生活できる。

・駐車場付きの物件
・ボロ物件としては築年数が若い 築30年くらい?
・物件価格が安い 一般的に300万円以下
・付近の家賃相場を調べてみて 月4万円以上で貸せそうかどうか

築30年のボロ物件を平均月4万円の家賃で20年間運営してその後売却したとすると

総家賃は960万円になります。

物件価格が300万として

総売上 +960万円
物件価格 -300万
売却価格 +150万

計 810万円

築50年の時に150万円くらいならなんとか売れると思います。

築50年時の家賃3.5万円と仮定すると利回り28%です。

不動産投資家は利回りを見て収益物件を探しますから、利回り30%近ければなんとか売れると思ってます。

上の計算は相当ざっくりです。
空室や再リフォーム費などの経費は一切含まれておりませんが、黒字経営は間違いなく赤字転落する事はおそらくないでしょう。

もちろん、物件が朽ち果てるまでリフォーム&DIYを繰り返して貸し続けるという戦略も全然ありですね。

出口戦略

youtubeでは築50年以上のボロ物件を購入して再生している戸建て投資家もおられます。

私は本当のボロ物件は買いません。

築50年でも外壁塗装などきちんとメンテナンスがなされていて
築年数の割りには物件の程度が良く物件価格も破格じゃないと危険だと思っているからです。

築50年以上で本当にボロボロの物件を買って再生させていくのはリスクが高いと思ってます。

本当のボロは補修費が結構かかる上に家賃もそれほど取れませんからね。

すべての補修を自分でDIYできる投資家なら可能かも知れませんが費用対効果というかコスパが悪すぎます。

また仮に20年間運営したとしたら築70年の物件になりますので、そんな戸建て物件はさすがに売れないと思います。

更地にしたところで駐車場などの需要はないでしょうし、固定資産税が約6倍に跳ねあがります。

私なら築30年くらいまでじゃないと買わないですね。

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