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家賃滞納対策と滞納者対応の3つのポイント

家賃滞納 大家

現在5戸の戸建て投資を運営している大家業歴9年目の独身大家です。

これまでに家賃滞納された経験
・家賃滞納が2回
・夜逃げが1回

戸建て投資の中で最も多いトラブルが家賃滞納です。

家賃滞納発生率が高いのはやはり家賃が安く設定されているボロ戸建てに多く、属性が良くない人の家賃滞納率は高いと認識しておきましょう。

また家賃滞納を一気に飛び越えて数多くの家具類を残したまま夜逃げするという強行手段をとる入居者さんもいます(涙)。

家賃滞納対策

よくある家賃滞納者のいいわけが以下の3つです。

・うっかり忘れていた
・病気などで長期入院し不在
・支払う意思はあるがお金が無い

うっかりミスが大半なんですが、お金が無いという入居者さんも少数ですがいらっしゃます。

家賃滞納者への対応

以下で紹介するのは自主管理の戸建て投資家さんの例で、管理会社を使っている大家さんの場合は管理会社の営業さんが代行してくれます。

家賃滞納が起こったら?

【戸建て投資家の行動】
家賃滞納が判明した時点ですぐに入居者さんへ電話です。
電話が通じない場合は直接訪ねるか、手紙で連絡します。

家賃滞納してから10日間ほど経過し、まだ家賃を支払わない人は郵便局の内容証明郵便にて家賃催促状を発送します。



 それでも入金が無い場合

家賃滞納から3ヵ月以降、内容証明郵便にて「催告書」で契約解除の旨を通知します

明け渡し請求訴訟開始

家賃滞納 強制退去

裁判所による強制執行

MEMO
私の投資物件は管理会社に管理を委託しているので、上記での作業をすべて代行してくれますが自主管理派の大家さんはすべて自分で処理しなければなりません。

家賃滞納を未然に防ぐ

正直言って家賃滞納を100%防ぐ完璧な対策方法はないのですが、家賃滞納対策をして滞納率を下げる努力しておくべきだと思ってます。

私の戸建て投資歴は約9年目で、これまで2回の家賃滞納(家賃滞納後の夜逃げは1回)された経験があります。

他の戸建て投資家さん達と比べると家賃滞納経験は少ないかも知れませんが、これまでに培った家賃滞納の対策方法をご紹介します。

対策1:家賃保証会社に必ず加入してもらう

家賃滞納が起こると家賃保証会社が入居者さんに催促してくれますし、入居者にお金が無い場合は家賃保証会社が代わりに返済してくれますので、大家にとっては金銭的な損はありません

私の時も家賃保証会社の日本セーフティーが毎月4.8万円を支払ってくれました。

ただ、家賃保証会社も利益を追求するビジネスなのでいつまでも家賃滞納している入居者に代わって家賃を払い続けることはありません。



だいたい3~4か月滞納して入居者の支払い能力がないとわかると家賃保証会社側の弁護士が訴訟準備に動き出します。 いわゆる明け渡し訴訟ですね。

最後は裁判所による強制執行で終了です。

MEMO
弁護士報酬、法的手続き費用も家賃保証会社側がすべて負担してくれます。

家賃滞納を未然に防ぐための家賃保証会社選び

戸建て投資で最も重要と言っても過言ではないのが家賃保証会社選びです。

今までは客付け業者が提携している家賃保証会社に加入してました。

しかし、家賃滞納防止を重視するなら入居審査が比較的厳しめの家賃保証会社をおすすめします。

入居審査の甘い家賃保証会社だと家賃滞納リスクの高い方が入居してしまう可能性が高まるからです。

ただ、入居審査が厳しすぎると審査落ちが多くなって肝心な入居率が下がってしまいます。

私が現在入居者さまに加入してもらっている家賃保証会社は「全保連」「日本セーフティー」「ジェイリース」の3社です。

家賃保証会社名 入居審査基準
全保連 甘め
日本セーフティー 甘め
ジェイリース やや厳しい

客付け会社の営業マンの話によると全保連と日本セーフティーは入居審査甘め、ジェイリースは入居審査やや厳しめという評価でした。

入居審査を厳しくすると家賃滞納率も下がります。

MEMO
結局、戸建て投資ではリスクの高い入居者をできるだけ入居させないというのが最善の家賃滞納対策になると思ってます。

定期借家契約で家賃滞納者を排除



あと家賃滞納を繰り返す入居者さんへの対応ですが、早く退去して頂きたいというのが戸建て投資家の本音でしょう。

しかし、従来の普通借家契約だと入居者の権利が強くなかなか退去させれないというのが現状なので、そこで私が採用しているのは定期借家契約です。

定期借家契約とは
定期借家契約は平成11年に成立し平成12年度に施行された新しい法律です。

従来型の賃貸借契約は、大家がその建物を自分で住む等の理由がない限り入居者さんからの更新拒否ができませんし、自動的に契約が更新されていきます。

定期賃貸住宅契約は、契約で決めた期間の満了によって賃貸借契約が終了します。

2020年度に戸建て投資物件4号で家賃滞納が発生したのですが、その物件は普通借家契約でした。(3ヵ月家賃滞納した後、無事に働きだして現在は家賃滞納は無し)

普通借家契約は簡単にいうと借り手側が強くて簡単に入居者を簡単に追い出すことはできませんので、最悪の場合居座われてしまうケースもあります。

ボロボロすぎる物件は家賃滞納率が高い

家賃が2万円台程度しか頂けないようなボロボロ物件に投資するのは家賃滞納率が高い方が入居される可能性が高い!
よって家賃滞納トラブル対応が嫌な人は、このような物件には投資しない事をおすすめします。

独身大家

リスクの高い戸建てには投資しない!

家賃滞納者を追い出す方法

定期借家契約は逆に戸建て投資家の方が強い契約です。

仮に1年毎の契約更新だとします。

家賃滞納だけでなく、夜中に大声で叫ぶ、大音量で音楽を聴く、ゴミ出しルールを守らない等、何かとトラブルの多い入居者さんは次の契約時に更新を拒否したら良いわけです。

契約が切れると、入居者さんは退去するしかありません。

独身大家

つまり家賃滞納者を合法的に追い出せる方法ということ
MEMO
最低でも6ヵ月前までに契約更新しない旨「通知期間」を伝えないといけません

よってこれから購入する戸建て投資物件5号以降はすべて定期借家契約にしようと思ってます。

法律的、理屈的には定期借家契約 最高じゃん!

となるわけですが、

客付け会社で

独身大家

契約は定期借家契約でお願いします

営業マン

弊社は普通借家契約しか受付けしておりません!

という定期借家契約を断る不動産会社も結構多いんです。

実際、独身大家も定期借家契約でお願いして何度も断られています。

断られる理由
私の予想ですが、おそらく定期借家契約にすると契約率が落ちるんでしょうね。
客付け業者からみると「入居率が落ちる=報酬も落ちる」だと思うんです。

というのも入居者さん側から定期借家契約を見ると

怖いらしいんですね。

何かあれば「すぐに追い出されるのではないか?」・・・という感じがするらしいのです。

たしかにそう言われればそんな感じがしますね。

戸建て投資家側からしたらただトラブルをたびたび起こす困った入居者さんを合法的に追い出したいだけなんですけどね。

注意
あとは、契約の時に連帯保証人を取るべきです。

家賃滞納に関しては家賃保証会社が全面的に保証してくれますが、

夜逃げされた時の残置物の処理などは連帯保証人がいた方が絶対に良いです。

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