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43条2項道路(みなし道路)の戸建ては利回りが高い



みなさん、こんちは戸建て5戸を運営している独身大家です。

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このページでは私が物件4号を買った時に経験した2項道路についての話をご紹介します!

2項道路とは

まずはじめに、建築基準法では原則として幅員4m以上の道を公道としており4m未満の道は公道ではありません。

そして建築基準法43条に建築物の敷地は幅員4m以上の道と2m以上接する必要があるとされています。

独身大家

でも幅員4m未満の道なんて
数多く存在しており建物も立っています!

それらの建物は建築基準法43条に違反しているわけで、それを緩和?するために例外を認める制度ができたわけです。

それに該当する道路を2項道路(みなし道路)と呼んでいます。

具体的に説明すると2項道路とは
建築基準法42条2項によって道路とみなされた道を言います。

1950年(昭和25年)より前から建物が建っている幅員4m未満の道であっても特定行政庁(知事・市長)から指定されれば建築基準法上の道路とみなされるわけです。

この場合は、道路の中心線から2m下がったラインが道路の境界線とみなされて所有地の一部が道路部分とみなされてしまいます。

2項道路 再建築

2項道路に指定されると幅員4m未満に接道されている土地でも建物を新築、または再建築することができます。

物件4号購入の話



実際に私が270万円で購入した東大阪市の築35年の物件4号の際の話です。

物件4号の家賃収入推移はこちら

スーモで物件情報をゲットし、すぐに物件を見に行きました。

すると前面道路がかなり細くて明らかに幅員4mないな~という感じで、実際に計測してみると約3mでしたのでこの戸建ては再建築不可物件だなと思いました。

(幅員4m未満の道路に面してる土地に建築された戸建ては基本的に再建築不可)

私は再建築不可の収益物件は購入しない方針で、
その旨を営業マンに伝えると

営業マン

再建築できますよ

独身大家

え?

前面道路は幅員4mないですよ?

営業マン

ええ、たしかに4mないですが、

2項道路なので再建築できますよ。

独身大家

なるほど!
再建築できるなら買います!

恥ずかしながら物件4号購入の時に2項道路の存在を初めて知りました。

2項道路 セットバック

ただ、仮に再建築する時はセットバックが必要になります。

つまり、2項道路に接道している土地は自分の土地ながら建物を立てれない部分が発生するということです。(塀とか門扉もだめ)

結果的に再建築すると前よりも敷地面積が小さくなって建築面積も狭くなります。

でも、個人的には再建築不可よりはましだなという認識で、再建築不可だと後々更地にするしかないですから。

最終的に再建築可ということ納得し、物件4号を270万円で購入することしました。

その後、綺麗にリフォームして賃貸に出しています。

独身大家

現在月48,000円で稼働中です
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2項道路のメリットとデメリット



それでは最後に2項道路が持つメリットとデメリットをご紹介します!

2項道路のメリット

二項道路に面した土地のメリットは少ないのですが、公道に面した土地よりは確実に安いので収益物件が安く買えるので収益性では有利、利回りが高くなる点ですね。

2項道路のデメリット・問題点

金融機関による土地の評価は公道に面した土地よりは確実に落ちますので金融機関からの融資を受けて買う場合は担保価値が大幅に下がってしまいます。

また再建築の時はセットバックしないといけないので同サイズの建物は建築できない。

将来的に売れにくいというリスクもあります。

MEMO
私は2項道路が持つメリットを最大に活かし物件を安く買う方向で考えています

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