戸建て投資で融資を引くポイントは２つです！

戸建て投資 融資

地方エリアで戸建て５戸を運営している大家歴10年目の独身大家です。

戸建て投資する時の融資に関して私の融資状況をご紹介します。

不動産投資と言っても内容はさまざまで、不動産投資先のジャンルは主に1棟RCマンションや木造アパート、区分マンションや戸建てなどに分類されますが、このページでは戸建て投資 融資についてご紹介します。

戸建て投資は自己資金ゼロでは無理

私は戸建て専門の不動産投資家ですが、今までに購入した物件の買い付けに関しての経験をご紹介します。

特に500万円以下の築古ボロ戸建ての場合は融資などを一切利用せずに現金で買っていく不動産投資家が本当に多いので戸建て投資の場合は融資を受けてから戸建てを買うのが難しいと言えます。

その理由をご紹介します。
仮に350万円の気に入った戸建てを見つけたとして融資特約で買い付けを入れたとします。

そこから銀行に融資を申し込みした後審査に入り、融資が通るかどうかがわかるのに通常は1ヵ月程度かかります。

その審査の結果を待っている間に別の不動産投資家が現金で買っていくのです。

実際私も、京都銀行、枚方信用金庫、京都信用金庫、奈良信用金庫に戸建て投資の融資の申し込みをした経験が何度もありますが、審査中に他の投資家がみな現金でかっさらっていきました。

ゆえに戸建て投資の場合は基本的にある程度の現金を持ってないとゲームに参加できません。

私の戸建て投資スタイル

よって現在の私は物件自体は現金で買った後に、日本政策金融公庫にリフォーム費用の融資を申し込むというスタイルで落ち着いています。

物件費用とリフォーム代まですべてを現金で買っていく無借金経営大家のスタイルだと自己資本金の枯渇が早まって次の戸建てが買えなくなりますので、上手く融資を活用して自己資金の流出を少しでも抑えて次の物件の購入資金を残していくという考え方です。

戸建て投資で得られたキャッシュフローは次の戸建て物件購入のためにすべて貯めておきます。

リフォーム代は日本政策金融公庫の融資

結果を先に言うと、日本政策金融公庫からの融資が金融機関の中で最も低属性の人間でも借りれる可能性が高い金融機関だという感じがしました。

今回は京都銀行での戸建て投資の融資が断られたということで念入りに準備していきました。

今回は2020年12月2日に大阪府守口市の日本政策金融公庫に行きました。

日本政策金融公庫のホームページではコロナ過で電話での審査という情報が書いてありましたが、私の場合は直接公庫の窓口へ来るように言われましたね。

面接してくれる方はなんと20代のかわいらしい女性でした。

面接と審査の時間はトータルで１時間弱くらいで終了しましたが、個人資産の証明書の確認作業が大半でしたね。感想としてはあっさりした感じでした。

すると10日後に融資決定の知らせが郵便にて届きました。

あと、返済に関しては10年払いの120回払いで月7000円の返済で金利は1.26％が採用されました。

支払い途中の10年間の間に私が死亡した時に返済がチャラになる保険です。

保険料は融資80万円に対して12000円ですのでちょっと割高のような気がしますが、これは必要経費と割り切りました。

そして、2020年12月23日に見事に80万円が振り込まれましたので、融資申し込みから約20日間かかりましたが、これから確実に返済していこうと思います。

感想としてはやはり民間の銀行、信金よりも融資のハードルが低いように感じました。

このことから、これからは戸建て自体は現金で購入してリフォーム費用は日本政策金融公庫で融資を受ける・・・このルーティンでいこうかなと思いました。

あと、最後に追加融資に関しても質問させて頂きました。

というお話しでした。

その他の金融機関のリフォームローン・融資

その他、枚方信用金庫にもリフォーム資金の融資の相談に行きましたが金利が4％台だったこともあり見送り、近所の京都銀行の金利は3.5％でした。

金利のことを考えるとリフォーム費用の融資は日本政策金融公庫しかないと思います。

公庫サイコーと言いたいところですが、残念ながら公庫にも弱点があり融資期間が10年間と民間よりも短いのが難点でキャッシュフロー面では少し厳しいかも知れませんね。

今回はリフォーム資金として公庫から融資を受けましたが、融資担当者に以下のような質問を投げてみました。

答えはまったくの大家業の初心者に融資する可能性はかなり低いとのことでした。

おそらく、公務員、上場会社勤務、高年収など、かなり属性の良い方じゃないと厳しそうな印象をうけましたね。

逆に言えば普通の一般人でもはじめの１戸目を運営の経験を積んで大家として認められれば築古物件にも融資が出る可能性が充分あると感じました。

2021年現在、築古物件を対象にして長期ローンを組める金融機関が、かなり少なくなっている傾向で、築古愛好投資家にとって厳しい時代となってます！

2021年現在で築古物件で融資を引けるのは、私が調べた限り以下の金融機関だけです。

三井住友トラスト

ノンバンク系の三井住友トラストなら、築古戸建てでも長期融資を引くことができます。

築古戸建ての場合は金利3.9％(変動金利)、返済期間は最長で30年で取り組むことができます。

ただ、年齢56歳以上の方は4.8〜5.3％になります。

同じく550万の戸建てなら、以下のイメージです。

公庫と比べるとキャッシュフローが多い。

毎月18,638円×360回払い（30年）

※　融資を引く条件として共同担保が求められますので、初めて不動産を買う場合は共同担保が無いのが普通ですので三井住友トラストからの融資は難しいということになります。

（共同担保＝抵当権が付いてない不動産の事）

借りれる人

個人事業主

独立したての方

借入額の多い方

法定耐用年数22年以上の築古戸建て

再建築不可の戸建て

テラスハウス物件

借地権付きの戸建て

多くの金融機関が高属性の方にしか相手にしない中で、三井住友トラストは低属性の人間も相手にしてくれる金融機関だと思います。

セゾンファンデックス

築古戸建てにも融資してくれるノンバンクです。

一応日本全国が対象となっていますが、基本的には東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県をメイン地域にしているようですね。

セゾンファンデックス 金利

貸し出し金利は個人事業主と法人によって違います。

個人事業主なら変動金利で3.65％。
法人なら5％とのこと。

金利面で考えるとセゾンファンデックスは個人事業主として借りた方が良いですね。

ただ、金利が3.65％とまあまあ高いので表面利回りが最低でも20％近くないと運営が厳しいのかなというイメージです。