もくじ
区分マンション投資 儲からない
地方で戸建て5戸を運営している大家歴10年の独身大家が、区分マンション投資について語ります。
区分マンション投資がサラリーマンや公務員に人気のようですが、本当に区分マンション投資は儲かるのでしょうか？
結論を先に申し上げると区分マンション投資の落とし穴はキャッシュフローがマイナスになりやすく儲かりにくいと思ってます！
独身大家
区分マンション 儲からない
ワンルームマンション投資 辞めたい
実際に赤字を垂れ流しで儲からないオーナーが多く「ワンルームマンション投資を辞めたい」という投資家は損を覚悟して売却し撤退されています。
もちろん、区分マンション投資で成果を上げ成功されている方もいらっしゃいますが、かなりの少数派で、新築ワンルーム投資は儲からないどころか、赤字で損するケースの方が圧倒的なのです。
私が経営している戸建て投資と区分マンション投資をデータ的に比べてしまうとやはり区分マンション投資は儲からないと思うのです。
ファミリータイプはまだましですが、ワンルームマンション投資はまず儲からないと思って間違いないです。
なぜ、区分マンション投資が儲からないのかと理由を上げますと物件価格が高すぎて利回りが低すぎるからです！
儲からないのを知っているくせに、新築の区分マンション（ワンルームマンション）投資を不動産業者がおすすめしてきます。
営業マン
将来の年金代わりになりますよ！
このような定番のセールストークで我々不動産投資家にすり寄ってきます（笑）
彼らはマンションを販売して利益を上げているわけで、私のように大家として家賃収入で利益をあげている人間ではありません。
それでは区分マンション投資が儲からない理由を具体的に挙げていきますね。
新築マンションの運営シュミレーション
- 新築時の家賃設定額は頑張って３～4年まで、それ以降はガンガン家賃が下がっていく事を想定。
- 空室率は15％程度で計算する
- サブリース型家賃保証制度はリスクが高い
楽天からダイレクトメールでこんな物件情報がきました。
| 物件価格 | 2,530万円 （諸費用込で2,630万円） |
| 家賃 | 87,000円 |
| 管理費（修繕積立金含） | 13,050円 |
| ローン | 73,950円 |
| 手残り | -13,035円 |
独身大家
まず、最初からいきなり手残りがマイナスキャッシュフローな点です。
10年後の家賃はおそらく70000円程度に下落している事が予想できるので、毎月のキャッシュフローは-3万円になります。
つまり、持っているだけで年間-40万円になります。
さらに10年間保有すると累計で-500万円以上になります。
独身大家
利回りが低い
まず、東京都練馬区の新築区分マンション（2530万円）の場合は表面利回りが4.12％と低すぎます。
仮に銀行融資を受けてローンで購入した場合、イールドギャップが低すぎるのが儲からない主な原因です。
表面利回りが７％でローン金利が2.5％だとするとイールドギャップは4.5％です。
（個人的にはイールドギャップは新築なら最低でも８％以上は欲しい）。
つまりイールドギャップを８％以上を得るには表面利回りが最低でも10.5％以上が必要になってくるわけですが、新築で利回り10％を超えるような物件はまず無いです。
(新築で利回り10％以上というのは自分で土地を探して仕入れて自分でアパートを建築して得られる利回りです）
新築のワンルームマンションには業者の利益が約２～３割程度乗っているので、新築区分マンションは投資用としては価格が合わない、つまり高すぎるということ！
東京都練馬区で約2500万円のワンルームマンションだと業者の利益は約400～500万円はあるという感じですね。
その新築マンションを中古マンションとしてすぐに売却したとするとだいたい2000万円程度でしか売れないのでその時点で500万円の損が確定します。
独身大家
表面利回り10％の収益物件というと先ほどの2530万円の物件が1044万円なら利回り10％となりますので、計算上1100万円なら採算が取れる物件という事になりますが、普通はそんな値段では売っていません。
区分マンション サブリース
また家賃保証を売りにして販売しているサブリース型の区分マンションも儲からないです。
営業マン
たしかに家賃は保証されているので空室リスクはありませんが、管理コストが管理会社に依頼するよりも割高の場合がほとんど。
一番のネックは、肝心の家賃設定額が２～３年ごとに改定されて徐々に家賃が下落していく事でしょう。
最悪なのはマンション販売会社が倒産することで、販売会社が倒産すると自動的に家賃保証も消滅します。
最近では「かぼちゃの馬車」という名称の女性専門のシェアハウス型アパートを販売していたスマートデイズ社が倒産しています。
この事を契約時に言わない悪徳業者がいます
ランニングコストが高い
ファミリータイプの区分マンションはましなのですが、単身者用のマンションの場合ほとんどの人が２～３年サイクルで退去されていきます。
単身用のワンルームマンションで5年以上住み続ける人は非常に少ないのです。
独身大家
すると２～３年に１回リフォーム代と新たに入居者を募集するための仲介業者に支払う広告費が必要になってきます。
私の活動範囲である大阪府の場合ですと簡易なリフォーム代でも約10万円、広告費は家賃の２か月分必要になってきます。
つまり、平均すると２年に1回 25～30万円の出費があるということです。
上記の表には載せていませんが、新築や築浅の場合は固定資産税も高くランニングコストになります。
区分マンション投資 メリット デメリット
あらためて区分マンション投資のメリットを考えて見たのですが・・・
独身大家
なんとか絞りだすと例えば東京エリアだと土地が高いので、土地付きの戸建てよりも区分マンションの方が物件価格が安いということでしょうか。
メリットはこれくらいでしょうか？
区分マンション投資 デメリット
逆に区分マンション投資 のデメリットは沢山あります。
一番痛いのは区分マンションの場合は共用部分の共益費と修繕積立金を毎月支払わなければならない事！
満室の時はもちろんですが空室の時も支払わなければなりませんので、空室の時はキャッシュフローがマイナス、つまり100％持ち出しとなります。
上記の練馬区の例を挙げるとローン73,950円と管理費13,050円=計87,000円の手出しになります。
特に築古の老朽マンションだと修繕積立金がバカ高いです。
独身大家
区分マンション投資 利回り
上記では新築マンションの例を出しましたが、築古マンションの例も挙げてみます！
国土交通省の調査によると築50年のマンションの修繕積立金は平均2.6万円となっています。
つまり家賃を5万円とれたとしても、修繕積立金が2.6万円、共益費が0.5万円だとすると手取りの家賃はたったの2.9万円に減ってしまいます。
また、お部屋の管理を管理会社に依頼すると家賃の5％程度（2500円）引かれます。
すると、最終的に手取り家賃は2.65万円まで減ってしまいます。
| 項目 | 価格 |
| 家賃 | 50,000円 |
| 修繕積立金 | 26,000円 |
| 共益費 | 5,000円 |
| 管理費 | 2,500円 |
| 固定資産税 月割計算 |
1,500円 |
| 家賃手残り | 25,000円 |
現金購入すれば手取り家賃2.5万円ですが、融資を引っ張ってローン購入するとすればさらに利息分が引かれるのでさらに手取り家賃は減ります。
つまり、最終的な実質利回りがかなり低くなってしまうわけです！
よって物件本体を相場よりもかなり安く買わないと儲からないわけです。
独身大家
もし、これが戸建てなら5万円-管理料2500円＝4.75万円で、区分マンションと比べると2.25万円もの差が生まれます。
その他
建物の管理はマンションの管理組合がしますので、区分所有のオーナーは建物全体の修繕については心配しないでOKです！
独身大家