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メガ大家は破綻リスクが高く手残りも案外少ない!

メガ大家

メガ大家

私は地方エリアで戸建て5戸を運営している大家歴10年目の独身大家と申します!

このページではメガ大家さんに対する考えをご紹介します。

具体的には、女性の不動産投資家八木エミリーさんと姫路の不動産王こと大川護郎さん、2名のメガ大家を挙げて解説していきます。

メガ大家とは

絶対的な金額は決まっていないのですが、一般的には所有物件の総額が10億円以上の不動産投資家のことをメガ大家と呼んでいます。

メガ大家 手残り

メガ大家の家賃収入の手残り(キャッシュフロー)は意外と少ないという話です。

ネットでよく見かけるのはyoutubeの楽待チャンネルで見かける八木エミリーさん。

まだお若い32歳女性の不動産投資家さんです。

元野村証券で営業の仕事をやっていたようですね。

所有物件の総額が2021年6月現在で7.5億円でキャッシュフローが年間で約2000万円。

厳密的に言えばまだ7.5億円なのでメガ大家ではありませんが、メガ大家入りするのも時間の問題だと思ってます。

このキャッシュフロー2000万円というのが、税引き前か、税引き後なのかがわかりませんが、仮に税引き前だとすると税金を払った後の手残りは1500万円前後になってくると思われます。

もちろんローンを完済した後はすべて自分の資産になっていくわけですが、7億円もの大金を借りておきながら手残りがたったの1500万円/年程度というのが厳しいですね。

実質利回りに換算するとたったの2%です

私の場合は総投資額は約2800万円と少ないですが、手残り300万円弱ありますから・・・。

あくまでも借金7億円で買った不動産(ローンが残っている状態)で、まだ完全に自分のモノにはなってないということです。

運営中のメンテナンス代、意図していなかったトラブルが発生した時にこの少ないキャッシュフローで大丈夫なんだろうか?と心配です。

意図しない大規模修繕などがあった場合は経営は一気に苦しくなります。

注意
資産7億円!と数字ばかりが注目されますが、純資産ではないということです

メガ大家 破綻

あとはメガ大家として著名だった大川護郎さんが2020年に破綻した事も有名です。

新聞配達少年から成り上がり姫路の不動産王と呼ばれ、金融機関からの融資額は500億円以上、ピーク時には4903世帯所有していたメガ大家さんでした。

独身大家

過去形になってしまいました。

なぜ大川さんの不動産経営が破綻したのかというと

賃貸経営が上手くいかなくなったのではなくて、金融機関からの2重契約が発覚したからです。

簡単に説明すると1億円の物件を1億3000万円と嘘をついて金融機関から1億3000万円の融資を受けるというやり方です。

大川氏は2重契約でもきちんと返済さえすれば何も文句はないだろう!と強気でした

独身大家

理屈は確かにそうですが、

それはやってはいけないことなのです。

それで今まで借りてきた融資を金融機関から一括返済を求められ返せなくなって最終的に破綻したというのが実情です。

現在は大川氏が所有していた物件は次々と競売にかけられています。

今から思えば2重契約が破産に至った最大の原因でしたが、散財も破綻の一因だったように感じます。

youtubeの動画で見ましたが高級外車を乗り回し、ベンツにフェラーリ、BMW、レクサスと何台も購入したり、500万円以上もする高級腕時計を何十個も買い、夜はキャバクラ三昧、クルマもそんなに要らないだろと思うんですが・・・。

そもそも不動産賃貸業ってその他ビジネスと比較して利益率がかなり低いので、贅沢禁止なのです。

注意
不動産投資家に見栄は不要です

メガ大家 儲からない

つまり、これまでの事をまとめるとメガ大家の利益率はそれほど高くないということ。

借金の返済中は手残りが少なくてあまり儲からないということ。

また多額の借金をすることになるので借金に対する心のストレス耐性が必要になってくると思います。

仮に10億円を25年ローンで融資を受けられたとしても苦しくて長い25年間に渡る返済がずっと続くということです。

その25年間に色々なことが起こります。

その間の借金に対する心の耐性が必要になってくると思います。

つまり借金に対する精神的、メンタルが弱い人はメガ大家には向いていないと思われます。

独身大家

私がメガ大家になれない理由がこれです

メガ大家 純資産

もちろん長期ローンを無事に支払い終えた暁には所有物件が自分の所有物件になり純資産化するのですが、そこまでのメガ大家への道が長いということです。

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