私がRC造のマンションを買わない理由
それは木造の築古戸建て投資の方が得意だからです。
得意な分野に集中する事が弱者が強者に勝てる方法=ランチェスター戦略だと考えているからです。
一般的にRC造のマンションは利回りが低い
築３０年くらいの築古のマンションでも利回り１０％程度が相場じゃないかと思います。
またRC造のマンション購入には予算が高く数千万から億近い規模になっちゃいます。
RC造マンションで稼ぐ考え方は積算評価の高い物件を金融機関から低金利でできるだけ長い融資期間で返済していくことによってキャッシュフローを出す戦略です。
RCは建物規模が大きく物件価格１億円で
家賃年収１０００万円という物件も多いのですが、手取り額が１０００万円ではありません。
ローン返済分や運営経費などを差っ引くと手取り２００万円程度しか残りません。
その手取り額の中から税金も引かれます。
手取りが少なくなるのはRC造のマンションの利回りが低いからです。
頭金１０００万円の場合。
仮に大規模修繕が起こった場合、年間のキャッシュフローなどすぐに無くなります。
RC造マンションのキャッシュフローが出にくい理由
RC物件のキャッシュフローが出にくいのは以下の２つの理由があると思ってます。
運営コストであるランニングコストが高い
RC造は木造物件と比べると積算評価が高い分、固定資産税がめちゃくちゃ高いです。
RC造で雨漏りが発生すると屋上防水のリフォームが必要になりますが
アスファルトルーフィングを施工するとなると簡単に数百万単位の修繕費がかかります。
その他にはエレベーターのメンテナンス代もかかりますし、貯水槽の清掃も自分でやるわけにはいきません。
大規模修繕が必要となった時にハイレバレッジの融資を受けていると手元に修繕費がない、つまりキャッシュアウトする可能性もあります。
その点
私が運営している戸建て物件の場合は最もリフォーム費用がかかるのが
外装塗装ですが、足場代を入れても５０～６０万円程度です。
これなら入居者さんからの家賃収入１年分を外装塗装に当てればよいわけです。
またサラリーマンであればこれくらいのお金は貯金から捻出できると思います。
すくなくともキャッシュアウトすることはないのではないでしょうか？
東京都内の人気エリアならともかく
地方のRCマンションは供給過多で満室経営自体が難しいという点も大きいです。
つまり、豊富な現金がないとRC物件を資金面でコントロールできないと思うからです。
これが私がRC造物件を買わない理由なのです。