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戸建て投資のリスク!独身大家が回避方法を語ります



地方エリアで戸建て5戸を運営している大家歴9年の独身大家です。

不動産投資額は安くて数百万円~1億円以上の物件もあり、特に金融機関から融資を受けて物件購入する場合は失敗すると多くの借金だけが残った・・という結果になる場合もありえます。

このページでは私が実際に経験してきた戸建て投資のリスクとリスク回避方法について語ります。

戸建て投資 リスク

独身大家

私が実際に経験した戸建て投資のリスクは以下の8リスクです
  • 人口減少のリスク
  • 家賃下落リスク
  • 空室リスク
  • 夜逃げリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 事故物件のリスク
  • 管理会社の倒産
  • 流動性が低い

MC

これだけの不動産投資のリスクがあるのになぜみな不動産投資をするのでしょうか?

それでも不動産投資を始めた理由はリスクを遥かに上回るメリットがあるとわかったからです。

私も不動産投資初心者の頃は不動産投資のリスクが怖くてしょうがなかったですが、今ではリスク回避方法を覚えたので比較的安心して経営できています。

まずはこれらのリスクと回避方法をご紹介していきます!

人口減少リスク



「これから日本の人口が減ってくるのに不動産賃貸業って大丈夫?」と聞かれることもあります。

不動産賃貸業にとっては当然マイナス材料ですが、個人的には日本の人口減少問題は不動産賃貸業だけではないと思ってます。

美容室やコンビニの来客数、電車の乗降者数も減っていきますよね?

だから人口減少リスクは他業種と同じなのです!

人口減少リスク回避方法
これまで以上にエリア選択が重要になってきてシビアにしなければなりません。

私が戸建て賃貸を主力にしているのは、アパートやマンションよりも供給量が少なくて競争力があるからです。

だから、人口減少エリアでも集客力がある戸建てに集中投資しています。

▼ 賃貸需要の調べ方
賃貸需要の調べ方 立地選び 2021年版賃貸需要の調べ方 立地選び 2021年版

家賃下落リスク



建物の経年劣化によって年1%程度家賃が下落していくのが普通です。
これはある程度仕方ないと割り切るべき事項で、大家として宿命でもあります。

家賃下落リスク回避方法
空室時に適切なバリューアップリフォームを施して家賃下落を食い止めるしかありませんが、ただ表層リフォームして元通りにするだけではダメ!

特に昭和に建てられたボロ戸建ては2DK、3DKといった間取りが多いのですが人気がありませんので、よって今風の2LDK、3LDKにリフォームしたりする工夫が必要だったりします。

MEMO
独身大家の私も物件の内容を魅力的にバリューアップして家賃下落しないように、インテリアデザインなどの勉強をし続けています。

空室リスク

どんどん新築のマンション、アパートが建築されていくので築古物件は徐々に不利になっていきます。

空室リスク回避方法
空室リスクが区分マンション、アパートよりも少ない戸建てに集中投資しています。

また、管理会社に任せず大家みずから営業に行って入居者を募集するくらいの行動力が必要です。

家賃滞納リスク

入居者の属性にもよりますが、家賃滞納する入居者が約5%もいます!
低家賃で勝負している大家さんの家賃滞納率は軽く10%を超えます。

実際に私も何度も家賃滞納を経験しています。

正直大家側としては痛い事案です。

家賃滞納回避方法
しかし、現在は家賃滞納には家賃保証会社という強い味方がいるのでほぼ大丈夫です。

家賃保証会社にもよりますが4か月以上家賃滞納する入居者は弁護士が対応して強制退去させて頂けます。(弁護士費用も家賃保証会社負担)

家賃保証会社の審査にとおらない方の入居を断れば、家賃滞納リスクはかなり低減させられます。

夜逃げリスク



家賃滞納を超えていきなり夜逃げを強行する入居者さんもいます!

夜逃げリスク回避方法
これも家賃保証会社でリスクヘッジできます。

補修費用も負担してくれますね。

地震、台風など災害リスク



地震による倒壊リスクがある

地震に関しては日本は地震大国なので逃げられないと思ってます!

地震、台風リスク回避方法
基本的には地震保険に加入するしか対応策はない。

また、同じエリアに物件を集中させない、分散させるという手もあり、

しかし、断層を良く調べて断層上エリアの物件は買わないようにするという方法もあるが、私はは実行できていません。

また、新耐震基準以降の物件を選ぶのもポイント

もし、旧耐震の物件を購入するなら、建築家に見てもらって壁の長さを見てもらう。

耐力壁を増やせば新耐震レベルの物件に生まれ変わります。

▼ 旧耐震のデメリットはこちら
旧耐震 戸建てのリスクとデメリット

金利上昇のリスク

金融機関から変動金利で融資を受けて物件を購入している投資家は金利上昇によるリスク。

金利上昇リスク回避方法
金利上昇リスクを抑えるには変動金利ではなく、固定金利を選択するしかない。

または頭金を入れる割合を増やすのもリスク低減になりますが、自己資金が枯渇してしまうという弊害もあります。

事故物件になるリスク



私はまだ経験したことはありませんが、長年不動産賃貸業を営んでいると必ず経験します。

運営する物件の部屋で入居者が孤独死亡すると心理的瑕疵物件になって物件の価値が下がってしまいます。

孤独死の他にも自殺・殺人とかも同類です。

事故物件になった場合、次の入居者に告知しないとダメなので、空室がなかなか埋まらないリスクが考えられます。

事故物件リスク回避方法
家賃を20%程度下げて入居再募集する場合が多いですね。
また、外国人の方はあまり孤独死等は気にしない方が多いと聞いています。

管理会社の倒産リスク



私も1回、管理会社の倒産にあっており管理会社に預けていた家賃、敷金が回収できなかった経験があります。

会社名は株式会社大和エステートという会社で、管理物件数は9棟で結構若い会社でした。

新規業者は必ず(1)となります。

以降、5年が経過する毎に免許更新されると1つ番号がアップします。

開業6年目で(2)
11年目で(3)という感じになるわけですが、特に(1)は社歴が浅いので要注意ですね。

具体的には入居者が支払っていた1ヵ月分の家賃4.5万円と敷金4.5万円、合わせて9万円を回収することができなくて実損になりました。

商売がうまくいかなくなっての倒産や廃業は仕方ないと思ってますが、この大和エステートの社長は何も言わずに失踪しました。

それで新しい管理会社にお任せすることにしたのですが、担当者の話によると管理会社の生存競争はかなり激しくなってきているそうです。

管理会社の倒産リスク回避方法
対策としては免許証番号 国土交通大臣(6)中の数字が大きい社歴の長めの管理会社を選ぶこと。

または、営業部と管理部が分かれている会社の方が経営がしっかりしています。

流動性が低い

不動産を売却するときに株式のように気軽に売却!とはいきません。

2021年現在金融機関の融資が厳しくなっているので、億以上のRCマンション、木造アパートの流動性が低くなっているのでその点はリスクとも言えます。

その点、戸建ての場合は少額ですし実需層にも売れますので比較的売れやすいと言えます。

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