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再建築不可物件への投資はありか?

再建不可物件

再建築不可物件 投資

不動産投資家にとって再建築不可物件はどちらかと言うと嫌われている存在で、その最大の理由は出口戦略が難しいからというものです。

私が運営している物件1号も再建築不可の戸建てを購入して今も運営中です。

独身大家

このページは「再建築不可の戸建て」に対するサイト管理人である独身大家自身の考えをご紹介します

再建築不可物件のメリット&デメリット

再建築不可物件のメリット

・再建築可能物件よりも安い

再建築不可物件のデメリット

・基本的に建て替えできない。
・銀行の担保評価が低い。

独身大家

独身大家さんは再建築不可物件持ってるの?

独身大家

1戸持ってます

私が購入した物件1号である再建築不可の戸建てに関しては正直失敗だったと思ってます。

それは、築9年で買値が1130万円と高すぎましたし利回り6%程度だったので資金を回収するまで約16年もかかるわけで、再建築不可物件の最大のメリットである安さがなかったです。

再建築不可物件に投資して良い例

私が再建築不可に求めているのは「築年数」の若さです。

つまり、買値が安くて家賃もそこそこ取れる。

なおかつ築20年までの築浅物件なら、再建築不可物件でも全然投資対象に入ると思ってます。

築20年で300万円の物件、家賃5万円取れる物件の場合、

10年で600万円、20年で1200万円、30年で1800万円程度の家賃収入が見込めます。(税金・家賃下落は除外)

つまり、出口戦略は一切考えず結果的にインカムゲインだけ考えて稼げる可能性のあるものになら投資してもOKということです。

最寄り駅から徒歩10分以内圏内など好立地かつ、価格も安い物件ならばその物件が持つ収益性でさまざまな不利な条件をカバーできる可能性が高いです

つまり、建物が朽ち果てるまで修繕&リフォームを繰り返して入居者を入れていくという作戦で、最終的に物件が売れなくても充分資金が回収できていると計算できたら良いと考えます。

再建築不可物件に投資して悪い例

築50年オーバーの再建築不可物件だった場合リフォーム費も想像以上にかさみます。

ここまでの築古だと投資資金を回収するまで時間がかかりますし、仮に資金回収できたとしてももう建物の寿命が近づいています。

築60年以上になっても稼ぎ続けれるのは都心エリアのRCマンションだけでしょう。

地方エリアで築60年以上の戸建て・アパートで入居を決めるのは難しいと思うからです。

注意
再建築不可物件は銀行の担保評価が低くて融資が出にくいので、融資を受けて買うことが難しいです。

よって、戸建てをガンガン買い増やしていこうと考えている不動産投資家は再建築不可物件は購入しない方が良いでしょう

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