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再建築不可物件の投資はあり?なし?

再建不可物件 投資

再建築不可物件 投資

不動産投資家にとって再建築不可物件はどちらかと言うと嫌われている存在で、その最大の理由は出口戦略が難しいからというものです。

建物が古くなっても再建築はできませんし、建物を解体して更地にしても駐車場くらいしか利用方法がありません。

また、一番痛いのが更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がってしまう事です!

独身大家

このページは「再建築不可の戸建て」に対するサイト管理人である独身大家自身の考えをご紹介します

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再建築不可物件のメリット&デメリット



私が運営している物件1号も再建築不可物件です。

私が考える再建築不可物件の投資のメリットとデメリットをご紹介します!

再建築不可物件のメリット

・再建築可能物件よりも価格が安い

再建築不可物件のデメリット

・基本的に建て替えできない。
・銀行の担保評価がかなり低い。
・更地にすると固定資産税が6倍になる

独身大家

ところで独身大家さんは
再建築不可物件持ってるの?

独身大家

1戸持ってます

私が購入した物件1号である再建築不可物件の戸建て投資に関しては正直失敗だったなと思ってます。

それは、築9年で買値が1130万円と高すぎましたし利回り6%程度だったので投入資金を回収するまで約16年もかかるわけで、再建築不可物件の最大のメリットである安さがなかったです。

再建築不可物件に投資して良い唯一の例

結局、再建築不可物件に投資して良いのは「築浅戸建て」だけです。

つまり、買値が安くて家賃もそこそこなら取れる。

なおかつ築20年くらいまでの築浅物件なら、再建築不可物件でも全然投資対象に入ると思ってます。

築20年で300万円の物件、家賃5万円取れる物件の場合、

10年で600万円、20年で1200万円、30年で1800万円程度の家賃収入が見込めます。(税金・家賃下落は除外)

つまり、出口戦略は一切考えず結果的にインカムゲインだけを考えて稼げる可能性のあるものになら投資してもOKということです。

最寄り駅から徒歩10分以内圏内など好立地かつ、価格も安い物件ならばその物件が持つ収益性でさまざまな不利な条件をカバーできる可能性が高いです

MEMO
つまり、建物が朽ち果てるまで修繕&リフォームを繰り返して入居者を募集していくという作戦で、最終的に物件が売却できなくても充分資金が回収できている状態になれば投資は成功と考えたら良い。

再建築不可物件に投資して悪い例

築40年オーバーの再建築不可物件に投資した場合です。

ここまでの築古戸建てだと実質利回り20%としても投資資金をすべて回収するまで5年以上かかりますし、リフォーム費も想像以上に必要で、やっと資金回収できたとしてもその時には建物の寿命がかなり近づいてきているでしょう。

地方エリアで築60年以上の戸建て物件で入居を決めるのは難しいでしょうね。

おそらく築60年以上になっても稼ぎ続けれるのは都心エリアのRCマンションだけでしょう。

注意
再建築不可物件は銀行の担保評価が低く融資が出にくいので、融資を受けて買うことが難しいです。

よって、戸建てをガンガン買い増やしていこうと考えている不動産投資家は再建築不可物件は購入しない方が良いでしょう

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