戸建て投資をはじめて６年目の独身大家です。
私が大阪府東大阪市内に所有する物件３号で入居者さんが家賃滞納を続けて結果的に夜逃げになりました。
戸建て投資をはじめてから６年目となりますが、夜逃げははじめての経験になります。
それも冷蔵庫やテレビなどの荷物をすべて残したままの残置物ありの夜逃げです。
嫌な経験ですが、これも大家として成長のための勉強と思うようにしていきたいと思ってます。
夜逃げ後はこんな感じです！
小さめのお庭も雑草でボウボウで荒れ果てています。
室内はこんな感じ。
夜逃げらしいとわかったのが、
日本セーフティーの担当者が滞納家賃３か月分の催促にいったところ
これは夜逃げではないかと私のケータイに電話がかかってきたわけです。
でも、私は電気代が払えなくて電気が止められているのかも知れない。
もしかしたら、夜の間はローソクの火で暮らしているのかも知れないと思って夜10時頃に様子を見にいきました。
すると、家の中は真っ暗で住んでいる様子は見られなかったですね。
こんな感じです。
そこで、物件３号の管理会社の担当者と
私と、警察の３者で合鍵で入りました。
勝手に入ると住居不法侵入となって罪になります。
中には悪知恵が働くずる賢い入居者がいて勝手に入ると
「しばらく旅行に行ってただけや！」
あれ！？ここに置いてあったロレックスデイトナが無い！
大家さんが盗ったんやろ！
200万円弁償してもらうからな！
訴えてやる！
まあ、こんな感じらしいです！
このような例もあるので、合鍵を使って勝手に入るのは絶対にNGです。
後日、警察官と合流して内覧しましたが、結果的には夜逃げでした。
夜逃げする人の特徴
あたり前からも知れませんが、今回は家賃月4万8000円の物件でしたが、家賃の安い物件にはそれなりの入居者さんしか入らないという事。
それなりの収入がある人はおそらく4万台の物件には住まないし、お金が無いからこそ4万円台の部屋を探している。
今回は、千葉県から大阪府内に引っ越してきて無職の39歳の方でしたが、
引っ越し後、仕事をすぐに探すという事と貯金通帳を見ると残高が500万ほどある方だったという事と、70代の年金生活のお父さんとの同居希望だったので仮に無収入だったとしても1～2年は大丈夫かなと思ってました。
それが入居が決まってから
たった３ヶ月目で家賃が払えないとの連絡が・・・・。
聞くと、200万円ほどのクルマを買ったらしい。
それからは家賃を払ったり、支払わなかったりが1年半ほど続きました。
また、生活保護者なら役所から家賃が出るので安心という
大家さんがいますが、それもケースバイケースです。
役所から大家の銀行口座に振込む制度があるところは安心でしょう。
ただ、役所から大家の銀行口座に振り込んでくれない市町村もあります。
私の所有している物件2号の大阪府門真市役所は直接振り込んでくれなかったですね。
門真市役所→生活保護者→大家
生保から家賃をもらうのはリスクがあります。
競馬やパチンコで損してしまって家賃が払えないと言った生活保護者も大勢います。
だから、生活保護だからといって大家は安心できないわけです。
やはり今回は、日本セーフティーという家賃保証会社に入っていた事が大きかった。
これがすべてです。
入居希望者の中には家賃保証会社の審査に落ちてしまう方もいます。
はやく入居させて満室にさせたい気持ちが強すぎて審査落ちの方を
入居させてしまうと後々、トラブルになると非常に面倒な事になってしまいます。
入居者が家賃滞納すると
入居者の代わりに家賃保証会社が大家に払ってくれます。
大家はこれで一軒落着なんですが、
家賃保証会社もビジネスですから、家賃滞納者が滞納家賃を払うまで追い続けます。
中にはバカな家賃滞納者もいて、夜逃げしているのにも関わらず
きちんと役所に転居届を出しているヤツもいるようです。
そうすると、転居先がまるわかりなので、
転居先まで取り立てにいきます。
家賃保証会社の追求が続くという感じです。
夜逃げ対策
今回の夜逃げで学んだ事は
まずは、1年の定期借家契約で契約する。
家賃保証会社に加入できない入居者は即お断り。
家賃保証会社もできれば大手の方が安心できます。
1年きっちりと一度も遅延する事なく払える人はまあ支払い能力的には問題ないと思って良いです。
その後は、普通借家契約に切り替えても良いのではないかと思います。
そして、定期借家契約期間中に1度でも家賃滞納があったり家賃を払うのを忘れてた・・・という入居者は問題ありです。
そういった入居者に対しては1年で契約終了して次のまともな入居者を探した方が長い目で見たら良いと思いますね。
でも今回は夜逃げで済んでよかったと思ってます。
何が良かったのかというと、
家賃が支払われないまま、居座るケースもあるからです。
このケースが最悪です。
入居者には居住権があるので、大家さんの立場は弱く居住権には勝てません。
こうなると正式に裁判を起こして退去命令にて追い出さなければなりません。
正式な裁判となると普通は弁護士に依頼しなければなりませんし、
退去命令が出るまで普通は半年～１年くらいはかかりますし、弁護士代も要ります。
その間も家賃は貰えない場合がほとんどです。
大家側としてはその間の家賃と弁護士に着手料を含めて100万近い実損になります。
これはもう大打撃で、入居者を思い切り殴りたい気持ちです。
それが、夜逃げだと裁判の手間が省けますし、仮に残置物がたんまりあったとしても
家賃保証会社から残置物の撤去費用もでます。
本当にありがたいです。
大きな声では言えませんが、
家賃滞納を続けている入居者に大家さんから
「家賃はもういいから、悪いけど夜逃げして欲しい」
と懇願する大家さんもいるようですね。
そうすれば、弁護士代も不要ですし、残置物の撤去費用も保険から出ますからね。
今回は夜逃げの経験と対策についてでした。
あとは孤独死・自殺に関してまだ経験がありません。
これはできれば経験したくないですね。
夜逃げ 残置物処分
夜逃げによる残置物がたんまりあっても
家賃保証会社から残置物の撤去費用も保証されます。
大家の自己負担で撤去すると残置物の量にもよりますが、3DKの1戸建ての場合20～25万くらいの請求されるのが相場なので本当にありがたいです。