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不動産投資 儲かる物件の選び方

私は物件を購入する時に最重要視している点は
きちんと入居者が入るか否かです。
物件を購入できても入居者さんがいないと不動産ではなく負動産になってしまうからです。

私が戸建て投資専門の理由

私が戸建てを専門としているのは、アパート&マンションよりも入居付けで有利だからです。
あと、マンションは利便性の高いエリアでないと入居付け(リーシング)が難しいという点です。
戸建て賃貸は供給の絶対数が少ないために、多少不便なエリアでも入居希望者さんがいます。
実際に私が保有中の戸建て物件付近のマンションを見てみると空室が多いのが目立つので、戸建てにしておいて良かったと思える瞬間なわけです。
 
 
  
現在の私の購入条件
・工場周辺の物件は買わない
専門学校・大学の近くの物件も買わない
 
 初めて収益物件を購入した時はとにかく「駅から徒歩5分以内」という条件だけで探していました。
その理由はどの不動産投資の本を読んでも駅近物件を買え!と書いてあるからです。
しかし、今となれば当たり前なんですが駅から近い物件は価格が割高です。
よって私の購入条件である予算300万円台の一戸建て駅近という物件はなかなか見つからず
物件探しを始めてから320万円の物件を購入できるまで約8カ月もの月日を要しました。
なかなか該当する物件が見つからないので、何度も挫折しそうになりました。
しかし、現在は特に駅近にはこだわっていません。
その理由は賃貸物件を探している客層は電車通勤しているサラリーマンだけではないなと感じたからです。
車通勤のサラリーマンもいらっしゃいますし、自営業の方もいます。
実際に私の物件2号の320万円物件に入居された入居者さんは生活保護を受けておられる方だったので駅近とは何の関係もありませんでした。
 
というわけで駅から遠くても駐車場有りの物件なら十分ニーズはあるとわかりました。
あと、実際に賃貸経営して実感することは駅近物件よりも物件の周辺にスーパーやコンビニがある方がポイントが高いと感じてます。
駐車場無しの物件でも付近に有料駐車場があれば入居付けはなんとか大丈夫だと思います。

具体的な儲かる物件の探し方

まずはライバル数をチェックします!
ある程度の経験が必要になってきますが、家賃の相場がわかると競合物件の数を調べられます。
 
  
2020年9月に実際に購入した
私の保有物件である収益物件5号の場合をご紹介します!
 
 まず、購入を決める前にスーモで狙いのエリアの競合具合をチェックしました!
 
狙いの物件は綺麗にリフォームさえすれば家賃5.6~5.9万円くらいで貸せそうだと予想。
 
 
スーモでの検索条件は4つ
・家賃5.5万~6.0万円
・最寄り駅から徒歩15分以内
・駐車場有り
・一戸建て
 
この条件で検索すると・・・・。
 
ヒットしたのはたったの4件でした。
 
 ライバル数がかなり少なかったので購入を即断しました。
  
自分のマイルールの中で競合物件が15件以上となった場合は基本的にスルーして買わないことにしています。
  
不動産賃貸業に限らず商売の基本だと思うのですが、ライバル数が多いと価格競争に陥りやすく家賃を下げないと入居が決まらないという悪循環になりやすいのです。
「家賃の下落=利回りの低下」につながります。
  
ただ、例外的にライバル数が多いというだけで買わないとは判断していません。
  
同じ家賃層条件ながら
  
こちらは築30年、ライバルは築50年以上等、内装のレベルも明らかにライバル達よりも魅力的でこれなら勝てそうだと判断した時はケースバイケースで購入すると決めています。
  

専門学校・大学の近くの物件は購入しない

  
これは大家さんによって考え方がまったく違ってきます。
大学に通う学生狙いで大学近郊のアパートを購入する投資家もいます。
  
しかし、私は賃貸経営って基本的に5年、10年スパンで考えるものだと考えてまして
  
これからどんどん少子高齢化が進むなか、大学の撤退は大いに考えられます。
  
仮に、大学に撤退されると学生さんの入居は一気に難しくなり、負動産になってしまう可能性が高いです。
  
大学の撤退やキャンパスの引っ越し&移動が決定すれば、恐らく売りたくても売れないという状況に陥ってしまうのではないでしょうか?
  
果たして10年後もその大学は存在しているのかどうか?
  
そういった理由で個人的には大学近くの学生狙いの物件はリスクが高いと考えて購入リストから除外しています。

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