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戸建て不動産投資 398万円で購入した築31年の中古戸建の全記録



2020年9月、5軒目に購入した戸建賃貸物件(物件5号)を購入しました。

これから大家さんになりたい人のための参考になるようにすべての記録を残していきます。

不動産投資家が気になる点といえば
こんな感じだと思います。

● 物件のスペック
● 物件探しから入居者募集までの流れ
● 運営経費ってどれくらい?

 

まずは、誰でも知っている不動産情報サイト「ホームズ」で5号物件が398万円で出ているのを見つけました。

新着物件ですぐに物件を見に行きましたが、続々と内見者がくるので本当は20~30万程度は指値して購入したかったのですが、ライバル数がかなり多いと判断して398万円の満額で決済しました。(相場は500万円くらい)

物件スペック
築31年(平成2年築)
最寄りの駅から徒歩14分
木造4階の3LDK(駐車場有)
建物面積 約70m2

戸建賃貸の5軒目に購入した物件
平成2年築の中古戸建

購入日 2020年9月
購入価格 398万円
所在地 大阪府
築年数 1990年 平成2年
土地面積
建物面積 約70m2
間取り 3LDK

この物件はネット広告のホームズで見つけました。

私が保有している戸建て物件はすべてホームズ、スーモ、at homeで見つけています。

 

リフォーム代

まあまあ綺麗な物件だったので、はじめはリフォーム代はそんなにかからないと思ってたのですが、4F建てということもあり修繕箇所を見積もりしてもらうと100万円近いリフォーム代がかかることに。

 

 

 

 

 

 

そこでリフォーム代を抑えるためにできるところは自分で
DIYする作戦に変更→そうするとリフォーム代は80万円にダウン。

2020年10月にリフォームを開始し、2020年12月20日に完了。
リフォーム期間は約3ヵ月でした。

リフォームに関する情報は別ページで
ご紹介しています。→ リフォーム一覧

客付会社に営業開始



2021年度に入って早速最寄り駅にある客付け会社に周りました。

今回はSUUMOOTさんに客付けをお願いすることにしました。

募集予定家賃

・5.8万円(礼金5万円)
・5.9万円(敷金ゼロ・礼金ゼロ)

入居希望者さんに選んでもらう選択制にしました。

(表面利回り17.4%)

その他の条件
・フリーレント1ヵ月
・定期借家契約(1年毎更新)
・外国人OK
・ペット有なら+3,000円(犬猫 1匹まで)
・1年以内の退去は2カ月分徴収する
・家賃保証会社に加入が入居条件 →家賃保証会社の選び方

独身大家

今回の5号物件の客付営業は専任契約で依頼しました。

ただ2021年2月までという約束で、もし2月までに入居者さんが決まらないと3月からは一般に変更するということも契約内容に入れました。

SUUMOOTさんに支払う広告料金(AD)は2カ月=116,000円(税込)です。

ついでに物件の管理もお願いすることにしました。月の家賃の3%=1,740円

まとめ

行程の日時 内容
2020年9月30日 物件購入
2020年10月5日 リフォーム&DIY開始
2020年12月14日 リフォーム完了
2021年1月18日 客付け営業開始

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