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戸建て投資 利回り 儲かる目安は何%?

戸建て投資 利回り

戸建て投資 利回り

東京都内のワンルームの利回りは5~6%(表面利回り)で、修繕積立金や共益費などの経費を引くと実質利回りは2~3%にまで低下します。

戸建ての場合は

独身大家

築年数にもよりますが
最低でも実質利回り10%以上は欲しいところ!

また戸建て投資 利回りにも2種類の表示があります。

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(ネット)

表面利回り(グロス)

表面利回り=年間家賃収入額÷戸建て価格×100

年間の家賃収入額を戸建ての値段で割った数字です。(運営経費が入っていません)

実質利回り(ネット)

実質利回り=(年間家賃収入額-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

年間の家賃収入額から管理費・固定資産税等を差し引いた手取りから、物件購入時に支払う仲介手数料・登記費用等を加算したもので割った数字。

注意
不動産情報サイトに掲載されてる利回りは表面利回りの場合がほとんどで、実質利回りではないので注意して下さいね。

戸建て投資 利回り 目安

独身大家

個人的に考えている戸建ての目標利回りはこちら!
戸建て投資 利回りの目標
    • 築25~29年くらいで利回り13%以上
    • 築30年くらいで利回り15%以上
    • 築40年くらいで利回り20%以上

    この程度の目標利回りにしていますが、上記の数字は戸建て価格+リフォーム費用を含めた参考的な利回りで、±2%程度の誤差までは許容しています。

    また築40年以上の築古戸建ての場合は利回り20%以上かつ土地値以下で買うことが絶対条件です。

    その理由は仮に将来的に更地にしたときに土地値で売却できれば最悪なケースでも大損はしないという理屈です。

    MEMO
    また築40年以上の築古戸建ての場合は将来的に再販するのは厳しいので建物が朽ち果てるまでリフォームを繰り返して貸し続けるのを基本戦略としています。

    戸建て投資は希望利回りで物件価格を決める



    築30年の物件の場合

    築30年の物件の場合、利回り15%で運営できる物件価格は?

    家賃が6万円と仮定すると年間家賃額72万円

    それで希望利回り15%で割ると、480万円

    リフォーム代に80万円必要だとすると480万-80万円=400万円

    つまり、物件取得価格の上限は400万円までの戸建て物件ということになります。

    独身大家

    想定家賃は厳しめにした方が良いです!
    家賃相場の調べ方

    築40年の物件の場合
    築40年の物件の場合

    家賃が4.5万とすると年間家賃54万円

    それで利回り20%で割ると270万円

    リフォーム代に100万円必要とすると270万円-100万円=170万円

    つまり、物件価格に投資できる上限価格は170万円までとなります。

    MEMO
    これらはあくまでも考え方を示すモノで絶対的なモノではありません

    という風に偉そうに書いてますが、私がこの考え方を実施してきたのは物件4号以降で、物件1~3号の時は目標利回り等は一切考えておりませんでした。

          • 物件4号 15.5%
          • 物件5号 14.4%

    物件1~3号物件時代は 表示価格から少し値引いてもらっただけで買ってましたので運用利回りが低いわけです。

    特に物件1号の利回りは約6%台と、猛反省している点で今なら絶対に買ってない物件ですね。

    私が運営している戸建ての利回りはこちら

    地方エリアは戸建て投資 利回りが高い



    また、上記の考え方はどこのエリアでも通用するわけではありません。

    私は大阪府内在住の大家ですが、上記の利回りが得られそうな戸建ては土地値の安い地方に限られます。

    大阪市内となると土地値が一気にあがって築30年以上のボロ戸建てでも1,000万円を軽く超えますが、それでも家賃は月7~8万円程度しか頂けませんので表面利回りでも8%程度にしかなりません。

    よって、土地値が高すぎるエリアでは高い利回りは得られにくく東京23区内とかは到底無理でしょう。

    独身大家

    そういうわけで、現在は大阪市内の戸建ては検索すらしていません。

    大阪府内であれば

    岸和田市、枚方市、高槻市、門真市、守口市、寝屋川市など土地値が大阪市内よりも安いエリアを狙う必要があります。

    利回りの高い戸建ての探し方

    物件を買う時にニフティ不動産で築古戸建てを探すわけですが正直言って掲載されている価格は物件価格は参考値です。

    独身大家

    私はほぼ見ていません

    例えば、多くの戸建て投資家は580万円の物件があったとしたら80万円指値して500万円くらいで購入するというような努力しています。

    でも、そういう探し方では希望利回りの物件を買うことはなかなか厳しいと思います。

    築30年で利回り15%を狙うのであれば、580万円の物件を180万円の指値を入れて400万円で買わなければならないわけです。

    (リフォーム代は80万円と換算)

    もちろん、断られることがほとんどです。

    だからこそ、戸建てを見に行く回数を増やしていくしかないわけです。

    こちらの指値で買える確率は10~15回に1件程度、つまり10%以下だという事で確率はかなり低いとイメージして下さい。

    物件5号の場合も築31年の物件がたまたま398万円で購入できましたが、それまでに13回の指値を入れて断られてきたわけです。

    戸建て投資 利回り シミュレーション


    最後に築30年戸建てを利回り15%で運営した後に売却すると最終的にいくら儲かるのか?をシミュレーションしていきます。

    • 10年間運営
    • 20年間運営

    今回購入した物件5号を10年後に売却した場合のシュミレーション。

    購入価格 500万円(リフォーム代100万円含)

    10年間の家賃収入 720万円
    稼働率 90%=650万円

    運営経費
    • 固定資産税 30万円
    • 火災保険等 30万円
    • 管理費 20万円
    • 広告費 30万円
    • 修繕費 30万円

    10年後の売却予想価格 350万円

    総売上 1,000万円
    運営経費 640万円

    つまり物件5号を10年間運営した結果 約360万円の利益が出る計算になります。


    20年後に売却した場合

    購入価格 500万円(リフォーム代100万円含)

    20年間の家賃収入 1300万円
    稼働率 90%=1170万円

    運営経費
    • 固定資産税 50万円
    • 火災保険等 60万円
    • 管理費 40万円
    • 広告費 60万円
    • 修繕費 50万円

    20年後の売却予想価格 200万円

    総売上 1,370万円
    運営経費 710万円

    つまり物件5号を20年間運営した結果 約610万円の利益が出る計算になります。

    独身大家

    築年数が古くなってくると家賃も下げざるを得ませんので利益率は徐々に下がっていきます。!

    また、物件購入時に築古すぎる物件の場合は売却の戦略を取りづらくなりますので注意が必要です。

    注意
    個人的には築40年以上の物件は将来売却しにくいイメージがあるので、戸建て投資の利回りを高い状態を頑張ってキープしてオーナーチェンジで売却するか、更地にして売るかの2択ですね。

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