住宅ローン 不動産投資ローン
地方エリアで戸建て５戸を運営している大家歴10年目の独身大家です。
まず住宅ローンはこれからマイホームを購入したい人が対象で、個人が有利に住宅が買えるように特別に低金利に設定されており、その他の融資に比べると審査にとおりやすいというのも特徴です。
よって、自分が居住する住宅以外に使うことが認められていない融資なのです。
基本的に住宅支援機構が提供しているフラット35のような固定金利で金利が低い住宅ローンは不動産投資には使えませんし、絶対に使ってはいけません。
それなのに投資用の不動産に住宅ローンを利用して買う人が絶えません。
それは、住宅ローンで買うことを推奨する不動産業者が存在するからです。
業者側が我々投資家に不正をすすめてくるので、その点を指摘すると・・・
営業マン
大丈夫です！
と言うのですが、何が大丈夫なんでしょうか？
業者は物件さえ売れれば、その後のオーナーはどうなっても知らないという事なんでしょうね。
独身大家
業者側も売ろうと必死です。
不動産投資用のローンは金利が高く、イールドギャップも低くなるのでフラット35年の超長期ローンにしてプラスのキャッシュフローにしようとしているのがわかります。
おそらく不正と知りつつも不動産投資用のローンでは利益が出にくいので低金利の住宅ローンをすすめてくるのでしょう。
また最近の不動産投資のセミナーでは、住宅ローンを活用して新築の戸建てを建て、実需層へ売却して儲けるというようなノウハウを売りにする業者も散見するようになりました。
比較的短期間勝負なので、金融機関にもばれにくいのでしょう。
独身大家
返済期間が１～２年の短期勝負であればたしかにバレにくくなりますが、不動産賃貸業は返済期間20年以上と長期戦なので何が原因でばれるか全くわかりません。
☑ バレるとどうなる？
バレるとどうなるのかと言いますと、銀行からローン残債の一括返済を求められます。
多くの人は一括返済できないと思われますので、物件は売却するしかありません。
売却金はローン返済に回されますが、それでも足りない場合は自己破産に追い込まれます。
また、不動産投資に住宅ローンを使ったという経歴？前科がつくのでこれからはどの金融機関もあなたに融資してくれることはもう無いでしょう。
独身大家
住宅ローン 賃貸
とは言っても、会社員やサラリーマンには転勤という残酷な制度があります。
実際にマイホームを住宅ローンで買った後に転勤が決まった例もあるわけで、自分は住んでいないのに住宅ローンは支払い続けなければなりません。
住宅ローンが残っている状態で売却する人もいらっしゃると思いますが、空室にしておくのはもったいないという事で、住宅ローンが残ったまま賃貸に出す人が多いのではないでしょうか？
その場合は、まずは融資を受けた金融機関の担当者に相談することです。
「4～5年程度で戻ってこれそうな感じだ」とかで納得してもらえると賃貸にするのも納得してくれる場合もあります。
ただ、銀行側に一切相談することなく勝手に賃貸に転用しているのが銀行にバレると最悪の場合一括返済を求められる可能性があります！
独身大家
また、この話を逆手にとって住宅ローンを活用する悪い人がいます。
自分で住むという事にして住民票を６カ月ほど当物件に移して自宅用として物件を買う、そして貸す！
このようなスキームで住宅ローンを活用して収益物件を買っている人がいるわけですが、銀行が調べるとすぐにばれてしまう陳腐なノウハウです。
もし、金融機関を騙して収益物件を住宅ローンで購入していたり、毎月赤字続きの人は早めの売却してリセットするのもありです。
売却できれば金融機関から一括返済のリスクもなくなりますし、高く売れる可能性もゼロではありません。
物件の相場価格を知るために見積もりの査定をお勧めします。
仮に残債よりも高く売れたら思わぬ資産になります。逆にローンの残債よりも高く売れなかったら、これからの人生に悪影響を及ぼす可能性もあります。
自分の物件の価格を知ることは重要です！