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デッドクロス 不動産投資のシミュレーションしてみた

デッドクロス 不動産投資



地方で築古戸建て5戸を運営している大家歴10年目の独身大家と申します。

不動産投資は税金との闘いでもあります!

このページでは不動産投資で起きるデッドクロスの現象についてわかりやすく解説後、デッドクロスを回避する方法も併せてご紹介していきます。

デッドクロスの存在を知らない、または十分理解していない大家さんが多いように感じます。

まず、デッドクロスに関しては現金で収益不動産を購入した人は全く関係なく、融資を受けて収益用の不動産を買った人のみが対象になります。

デッドクロスとは

不動産投資の本を読んでいるとデッドクロスというキーワードをよく見ます。

簡単に説明すると年間の返済ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を言います。

デッドクロスでは無い状態
減価償却費 88万円 > ローン元本返済額 56.5万円

デッドクロス状態
減価償却費 0万円 < ローン元本返済額 56.5万円

デッドクロス シミュレーション

以下の築古戸建ての場合でデッドクロスを計算します。

独身大家

木造の築30年の戸建てを500万円で買った場合で シミュレーション!
  • 土地代 150万円
  • 建物 350万円

これを公庫で500万円全額を融資を受けて10年ローンで買ったと仮定します。

金利2.5%だと毎月の返済額は47,134円

年間の返済額は56.5万円

この物件を月6万円で賃貸に出して年間の家賃収入は72万円とします。

木造の築古戸建ての耐用年数
  • 残存耐用年数+築年数×20%
  • 法定耐用年数×20%

上記は減価償却年数の計算式です。
木造の法定耐用年数は22年です。

築22年×0.2=4.4年
(小数点以下は切り捨て)

よって木造で築22年以上の減価償却年数は4年になります。

よって350万円÷4年=87.5万円です。
(土地代は減価償却できません)

つまり年間87.5万円が減価償却費になります。

他にも運営に関する経費はありますが、このページではデッドクロスをわかりやすく説明するページなので計算上その他の経費はゼロとします。

運営 ローン元本返済 減価償却費 デッドクロス
1年目 56.5万円 87.5万円 デッドクロス
ではない状態
2年目 56.5万円 87.5万円
3年目 56.5万円 87.5万円
4年目 56.5万円 87.5万円
5年目 56.5万円 0円 デッドクロス状態
6年目 56.5万円
7年目 56.5万円
8年目 56.5万円
9年目 56.5万円
10年目 56.5万円

運営1年~4年目
運営1~4年終了時までは年間家賃収入72万円に対して減価償却費87.5万円、その他の運営経費もあるので基本的には赤字になりますので所得税はゼロ。

サラリーマン大家さんの場合なら、給与所得と合算することによって節税できます。

(デッドクロスでは無い状態)
減価償却費 88万円 > ローン元本返済額 56.5万円

MEMO
サラリーマン大家の方は赤字分を確定申告して節税できます。
運営5年目~10年目
しかし、運営5年目からは減価償却が無くなってデッドクロス状態になります。

減価償却費 0円 < ローン元本返済額 56.5万円

年間家賃収入72万円がそのまま売上になります。

MEMO
つまり減価償却費が無くなって大幅に黒字化するので、その黒字分に対して所得税が余計にかかるようになって出費が増える状態になります。

デッドクロス 回避



この不動産投資のデッドクロスを100%回避する完全な方法は残念ながらありませんが、私が考えているデッドクロス対策をご紹介していきます。

☑ 頭金を多めに入れて融資金額を少なくする。

資金効率(レバレッジ効果)が落ちるので頭金はできるだけ入れたくない!という人も多いのですが、デッドクロス回避という点では効果ありです。

☑ 減価償却の期間を調節する

上記の場合ですと4年償却ですが、5年償却に変更する。

年間の減価償却費 350万円÷5年=70万円。

年間家賃収入72万円、減価償却費70万円

その他の経費も計上できるので、赤字決算となって税金は不要となります。

(所属の税務署に聞きましたが、4年償却を5年償却にしても良いと言われました)

☑ 根本的な対策とは言えないかも知れませんが、新たに減価償却費が取れる物件を購入して、その時に支払った出費を経費にして黒字分を消す。

ただ、この回避方法は減価償却目的物件の減価償却が終ってしまうと、両方の物件ともデッドクロス状態になり、より厳しい状態になります。

独身大家

結果的には

デッドクロスになる時期を数年間先延ばししただけという事に。

6年目以降に売却する

個人事業主の場合、5年未満で売ってしまうと場合によっては短期譲渡となって利益の約39%の税金が発生する可能性があるので税率が20%に下がる6年目以降に売る。

最終手段は、物件を売却すること。
デッドクロス状態の物件をローンが終るまで所有し続けるのはなかなか厳しいです。

減価償却期間内に返済できる融資額ならば、デッドクロスは回避できます。

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