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戸建て投資のキャッシュフローはどれくらい?物件5号の実績公開!

戸建て投資 キャッシュフロー

地方で戸建て5戸を運営している独身大家です。

一般的に戸建てに関してはアパートやマンション投資よりもキャッシュフローが出にくいと言われておりますが、実際のところ戸建て投資 キャッシュフローはどれくらいなのか?

この記事ではブログ主である私が、2020年10月に購入した物件5号(戸建て)のキャッシュフローについてご案内していきます。

戸建て

物件の詳細

  • 投資エリア 大阪府郊外
  • 築30年 (平成4年築)
  • 構造 木造4階建て
  • 購入価格 398万円
  • 間取り 3DK+駐車場

物件価格+リフォーム代で480万円

建物本体に関しては現金購入し、リフォーム費用に関しては日本政策金融公庫でリフォームローンを金利1.25%で80万円借りました。

現在家賃を58,000円/月頂いてますので実質利回りは14.5%になります。

築30年の戸建てで利回り14.5%収益性としては普通レベルでしょうか。

もう少し利回りが欲しい方は更に安く買うか、高く貸すしかないわけですが、現実的には築30年で300万円以下の戸建ては絶対数が極少なので必然的に築35年以上の物件になってしまいますね。

しかし、築年数が古すぎる場合は将来的に売却、つまり出口戦略がとりにくいので、安易に利回りの高さだけを追求しない方が良いです。

注意
例えば築50年の物件を買って仮に10年賃貸したとしても、その物件は築60年になってその後の取り扱いが難しいという事です。

キャッシュフロー 計算書

それでは実際に物件5号のキャッシュフローを計算していきます。
キャッシュフロー

基本的に戸建て賃貸は単身アパートよりも住んでくれる期間が長いのが特徴です。

仮に賃貸中に修繕費や退去がないと仮定すると、固定資産税、火災保険料、リフォームローンの返済をした残りが戸建て投資 キャッシュフローになります。

そこで、毎月キャッシュフローはいくらなのか?を自己資本比率パターン別で計算してみました。

  1. 自己資金率83%の場合
  2. 自己資金率67%の場合
  3. 自己資金率50%の場合

1:自己資本率83%の場合のキャッシュフロー

今回私が実際に購入した物件5号のキャッシュフローです!

頭金 398万円
ローン 80万円

月額家賃 58,000円

毎月の経費
火災保険料 2,800円 (地震保険含む)
固定資産税 1,300円(月ベースで換算)
管理費 家賃の3% 1,740円
リフォームローン支払い 7,350円

今回の場合は物件本体を現金購入し、リフォーム代をローンにしたので毎月のキャッシュフローが44,810円になりました。

私は物件の管理を管理会社にお任せしているので上記のとおりですが、

独身大家

自主管理に切り替えたら46550円にアップしますね

2:自己資本率67%の場合のキャッシュフロー

頭金 320万円
ローン 160万円

月額家賃 58,000円

毎月の経費
火災保険料 2,800円 (地震保険含む)
固定資産税 1,300円(月ベースで換算)
管理費 家賃の3% 1,740円
ローン支払い 14,700円

上記の場合のキャッシュフローは37,400円になります。

独身大家

自主管理するなら39,140円です

3:自己資本率50%の場合のキャッシュフロー

頭金 240万円
ローン 240万円

月額家賃 58,000円

毎月の経費
火災保険料 2,800円 (地震保険含む)
固定資産税 1,300円(月ベースで換算)
管理費 家賃の3% 1,740円
ローン支払い 22,050円

上記の場合のキャッシュフローは30,110円になります。

独身大家

自主管理なら31,850円です

戸建て投資 キャッシュフロー まとめ

このように戸建て投資のキャッシュフローは最初の頭金の額によって大きく変わってきますが、安全度を高めるには頭金は多い方が良いでしょう。

個人的な意見なんですが、自己資本比率を50%以下にしてローン比率を上げると何かの修繕費が突発的に必要になった場合、年間のキャッシュフローがすべてその修繕費に消えてしまうのであまり好きではありません。

しかし、戸建ての所有数をガンガン増やしたい人は必然的に頭金は少なめになるので、キャッシュフローは少なくなります。

個人的な投資戦略としては、1戸目は頭金をできるだけ多めに入れてキャッシュフローが多く出るように運営し、2戸目以降ならある程度なら自己資本比率を下げても大丈夫じゃないかな・・・というイメージを持っています。

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