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大家は賃貸募集する時に入居者の初期費用がどれくらいなのか知るべき

新しいお家に引っ越しする場合はかなりの出費になります。

これは肌感覚では理解しているものの、実際にどれくらい必要なのかを大家として知っておくべきだと思います。

住宅情報サイト「スーモ」でライバル物件をチェックしていると敷金と礼金がともに1ヶ月で長い間広告を出されている大家さんがいます。

私が見る限り家賃は相場価格だと思うのでそれでも入居が決まってないのは、おそらく初期費用負担が重いからだと思われます。

賃貸募集 初期費用

今回は、私の収益物件5号を参考例として考えて見ます。

家賃5.9万円(ファミリー向け戸建て)を例にして、初期費用がどれくらいなのかを算出してみました。

敷金1ヵ月、礼金1ヵ月の場合

・敷金 59,000円
・礼金 59,000円
・仲介手数料 59,000円
・火災保険料 15,000円
・家賃保証会社 20,000円
・家賃1ヵ月分前払い 59,000円

合計27万円です。

また入居者さんの負担はこれだけではなく、引っ越し費用や新しい家電や不足の家具も必要です。

ゼロゼロ物件の初期費用

最近はゼロゼロ物件が増えてきていますね。

敷金0,礼金0にした場合の初期費用を計算してみます。

・敷金 0円
・礼金 0円
・仲介手数料 59000円
・火災保険料 15000円
・家賃保証会社 20000円
・家賃1ヵ月分前払い 59000円

合計15万円にまで一気に下がります。

27万円と15万円、印象はかなり変わると思います。

私はそこまでやるつもりはありませんが、仲介手数料まで大家持ちにしている強者も散見されます。

私の収益物件の募集条件

私が入居者さんを集客する際には「ゼロゼロ+1ヵ月フリーレント」で募集しています。

・敷金0
・礼金0
・家賃1ヵ月フリーレント

これを基本としています。

・敷金 0円
・礼金 0円
・仲介手数料 59000円
・火災保険料 15000円
・家賃保証会社 20000円
・家賃1ヵ月分前払い 0円

計 9.4万円

それぞれの初期費用を比較

項目 敷金・礼金ともに1ヵ月 ゼロゼロ 私の場合
敷金 59,000 0 0
礼金 59,000 0 0
仲介手数料 59,000 59,000 59,000
火災保険料 15,000 15,000 15,000
家賃保証会社 20,000 20,000 20,000
家賃1ヵ月前払い 59,000 59,000 0
271,000 153,000 94,000

このように敷金&礼金1ヵ月と比べると約18万円も安くなっているので入居者さんの負担をかなり軽くできていると思います。

なるほど
結果はどうですか?

独身大家

今のところ募集開始してから1ヵ月以内に入居が決まっている場合が多いですね。

初期費用ゼロの効果

上記で初期費用9.4万円の例を挙げましたが、いっそ初期費用ゼロにして集客する戦略はどうか?ということです。

初期費用すべて大家負担という破格の条件です。

このやり方は賛否両論ありますが、私としてはやや否定的です。

というのは、無料に釣られて属性があまり良くない入居者さんが入居されるリスクが高まるからです。

経験すればわかりますが、家賃滞納や夜逃げなどトラブルを起こす入居者さんの対応は本当に大変で精神的に辛いです。

家賃保証会社に加入していれば家賃は保証してくれるとはいうものの、大家側は甚大な精神的なストレスを受けてしまいます。

どうしても埋まらないというなら、

最低でも初期費用5万円ポッキリにするかな・・・。

注意
結局のところ、初期費用ゼロにしないと空室が埋まらない収益物件を買ってしまった。このように考えるべきだと思います

更新料

更新料は初期費用ではありませんが、更新料も重要なポイントです。
また、大阪では未だに2年毎に1ヵ月分の更新料をとっている客付け業者があります。
次の入居者さんから変えようと思ってますが・・・。

〇イブルさんとかですね。
私には1円もならないのですが、更新料1ヵ月分がすべて客付け会社の売上になっています。

私は更新料が退去に繋がるきっかけのひとつだと思ってます。

更新料もできれば取らない客付け業者の方が入居者さんにとって財布に優しいので長く住んで頂ける可能性が高まります。

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