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不動産投資で無借金経営をやめた2つの理由とは?

不動産投資 無借金

不動産投資 ローンなし戦略

私は現在5戸の戸建て物件を無借金経営している大家です。

物件1号から物件4号まではすべて無借金で物件を購入してきました。

独身大家

無借金経営最高!
と思ってました。

不動産投資は無借金経営、借金ゼロが最もリスクが低いと信じていたからで、今でも無借金経営はリスクが少ないという認識は変わっていません。

それなのに、戸建て物件5号からは初めて日本政策金融公庫から80万円の融資を受けました。

これで私の不動産投資の無借金経営の歴史が終わったのですが、私が不動産投資で無借金経営をやめた理由をご紹介します。

不動産投資 無借金経営のメリット

借金がない状態で運営しているので精神的に安定します
例えば空室が出てもそれほど焦らない自分がいます。

不動産投資 無借金経営のデメリット

戸建て投資の場合は現金のみ無借金経営にこだわっていると物件購入のスピードがかなり遅くなりますので、現金投資が有効となる人はかなりの資産家のみと言えます。

(例外的に激安価格ばかりでガンガン購入できる投資家は別です)

融資を利用するメリット

それでは、私が不動産投資で無借金経営をやめて融資を受けるようになった理由を解説します。

独身大家

利回りに注目して下さい。

2020年10月
戸建て物件5号は398万円で現金で買って約80万円かけてリフォームしました。

合計では480万円ほどの投資になりました。

家賃6万円の場合で投資の利回りを現金払いと融資ありで計算します。

すべて無借金で買った場合の利回り :15.0%
リフォーム代80万円を融資してもらった場合(コロナ融資で金利ゼロ):利回り18.1%

項目 現金買い 融資あり
利回り 15.0% 18.1%

無借金経営より融資ありの方が利回りが約3%アップしました。

このように融資を使うと投資効率が上がるわけです。

不動産投資 無借金の戦略



無借金で収益用戸建てを買い進めていく戦略で感じたことは

利回り10%程度の収益物件なら何も運営リスクのある現物不動産物件をわざわざ買わなくてもペーパーアセットで構わないんじゃないか?と疑問に思ったわけです。

ペーパーアセットとは、株式や債券や投資信託といった紙ベースの資産の事。

ペーパーアセットなら面倒な不動産経営など不要ですからね。

Jリートでも不動産投信でもレジデンス型で利回り5%を超える不動産投資信託など、分配金をもらうだけなので面倒な経営などは不要ですからね。

2021年度でもマリモ地方創生リート投資法人やスターアジア不動産投資法人などは分配金の利回り6%(税引き前)を超えており、その他にも米国株などの高配当株など利回りの高い商品が数多くあるわけです。

というわけで、実際の戸建て物件を買ってリスクを負って運営しているのなら更に高い利回りを目指さないともったいないと思うようになったのです。

融資を使うメリット

融資を利用する事によって手持ちの資金が温存できる効果があります。

現金が無くなると次の戸建て物件を買えなくなりますから。

現金買いオンリー戦略の人の場合のリスク

よほどの激安物件を見つけ続けれる能力が優れているか、または豊富な資金量がある人じゃないといずれ物件を買い進められなくなります。

1軒目のキャッシュフロー月5万円をすべて貯めていったとしても次の物件(400万円程度)を購入できるのは約7年後になるからです。

よって少しでも融資を利用して手持ちの現金を温存させておきたいわけです。

レバレッジのかけ方



上記で融資を使うメリットをご紹介しましたが、レバレッジのかけ方は年齢によって変える必要があると思ってます。

ハイレバレッジをかけれる投資家の年齢は20代~30代前半の若い層までかなと思います。

特に40歳以上の方で年収が500万円程度の人はハイレバレッジはリスキーで、失敗してしまうと年齢的にリカバーする年数が残っていないからです。

個人的には40代以上の方はローレバをおすすめします。

返済比率何%以下がローレバなのかという明確な水準はありませんが、返済比率30%以下だと安心できるんじゃないでしょうか。

私は年齢は40代後半の不動産投資家です。

物件6号以降は物件本体は現金買いリフォームは融資を利用する戦略に変更しています。

このように現金と融資を融合させた超ローレバスタイルでやっていきます。

年齢が上がるほどローレバにシフトした方が安全だと思いますね。

独身大家

1戸目は無借金経営の方がメンタル的に安定します

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