不動産投資で無借金経営をやめた2つの理由とは？

不動産投資 無借金

私は現在5戸の戸建て物件を無借金経営している独身大家と申します！

物件1号から物件4号まではすべて無借金で物件を購入してきました。

不動産投資は無借金経営、借金ゼロが最もリスクが低いと心底信じていたからで、今でも無借金経営はリスクが少ないという認識は変わっていません。

それなのに、戸建て物件5号からは初めて日本政策金融公庫から80万円の融資を受けました。

これで私の不動産投資の無借金経営の歴史が終わったのですが、無借金のメリット＆デメリットと不動産投資で無借金経営をやめた理由を併せてご紹介します。

無借金経営 メリット

不動産投資 無借金経営のメリット

借金がない状態で経営しているので精神的に超安定します
例えば退去があって空室状態が長く続いてもそれほど焦っていない自分がいたりします！メンタル面での余裕というのはかなり大きいメリットです！

融資を受けていて返済しながらだと、どうしてもメンタル的にきつくなります。
またいざという時に無借金経営だと融資を受けやすいという側面もありますね。

不動産投資 無借金経営のデメリット

特に戸建て投資の場合は自己資金だけの無借金経営にこだわりすぎると物件購入のスピードがかなり遅くなり拡大戦略がとれません。よって現金投資が有効となる人はかなりの資産家のみと言えます。（例外的に激安価格ばかりでガンガン購入できる投資家は別）

借金比率が高い場合は空室が出た時、突発的な修繕費が連続して発生した場合などメンタル的にかなりきつい。

融資を利用するメリット

それでは、私が不動産投資で無借金経営をやめて融資を受けるようになった動機を解説します。

2020年10月
戸建て物件5号を398万円で現金で買って約80万円かけてリフォームしました。

合計では480万円ほどの投資になりました。

家賃6万円の場合で投資の利回りを無借金と融資ありで計算します。

すべて無借金で買った場合の利回り　：15.0％
リフォーム代80万円を融資してもらった場合（コロナ融資で金利ゼロ）：利回り18.1％

無借金経営より融資ありの方が投資利回りが約3％アップしました。

不動産投資 無借金経営の戦略

無借金で収益用戸建てを買い進めていく戦略で感じたことは

利回り10％程度の収益物件なら何も運営リスクのある現物不動産物件をわざわざ現金で買わなくてもペーパーアセットで構わないんじゃないか？と疑問に思ったわけです。

※ペーパーアセットとは、株式や債券や投資信託といった紙ベースの資産の事。

ペーパーアセットなら面倒な不動産経営術など一切不要ですからね。

Jリートでも不動産投信でもレジデンス型で利回り5％を超える不動産投資信託など、分配金をもらうだけなので面倒な経営などは不要ですからね。

2021年度でもマリモ地方創生リート投資法人やスターアジア不動産投資法人などは分配金の利回り6％（税引き前）を超えており、その他にも米国株などの高配当株など利回りの高い商品が数多くあるわけです。

融資を使うメリット

融資枠を利用する事によって手持ちの自己資金量を温存できる効果があります。

自己資金が枯渇するともう次の戸建て物件を買えなくなりますからね。

現金買い無借金戦略の人の場合のリスク
よほどの激安の優良物件を見つけ続けれる能力が優れているか、または豊富な資金量がある不動産投資家じゃないといずれ物件を買い進められなくなります。

1軒目のキャッシュフロー月5万円をすべて貯めていったとしても次の収益物件（400万円程度）を購入できるのは約7年後になってしまうからです。

融資枠を使った場合
物件300万円で購入し、リフォーム費用100万は融資を活用した場合

キャッシュフロー5万円/月を貯めていったとすると、次の物件を購入できる時期は約5年後となり、現金オンリーで買うよりも2年も早く購入できます。

レバレッジのかけ方

上記で融資を使うメリットをご紹介しましたが、レバレッジのかけ方は年齢によって変える必要があると思ってます。

ハイレバレッジをかけれる投資家の年齢は20代～30代前半の若い層までかなと思います。

特に40歳以上の方で年収が500万円程度の人はハイレバレッジはリスキーで、万が一失敗してしまうと年齢的にリカバーする残存年数が残っていないからです。

返済比率何％以下がローレバなのかという明確な水準はありませんが、とりあえず返済比率30％以下だと安心できるんじゃないでしょうか。

私は年齢は40代後半の不動産投資家です。

物件5号以降は物件本体は現金買いでリフォーム費用は融資を利用する戦略に変更しています。

このように自己資金と融資枠を融合させたローレバスタイル戦略でやっていきます。

年齢が上がるほどローレバにシフトした方が安全性がアップすると思いますね。