アパート投資と戸建て投資の比較
私は戸建て投資で５戸を運営している独身大家です。
たまに友人に戸建てじゃなくてアパートとかマンションは駄目なの？と聞かれることがあります。
私はもう少し戸建てを買い進めるつもりなのですが、アパート投資と戸建て投資のメリット＆デメリットなどをご紹介しています。
戸建て投資は場所をピンポイントで選べる
なぜ私がアパートを買わないのかという点なんですが、それはライバル、競合と言われるアパート数が多すぎるからです。
不動産賃貸業で一番重要なのは入居者さんがちゃんと入ってくれるかどうかです。
そこが生命線なんです。
アパート経営、マンション経営、戸建て投資も同じで、銀行融資を受けている投資家は満室経営を続けていかないとローンの支払いが厳しいのです。
私が住んでいるエリアのアパート、マンションを調査してみると空室が目立っており、駅前のマンションでも８割程度しか埋まっておらずいかに満室経営が難しいことがわかります。
アパートの場合
例えば、住宅情報サイトのスーモで物件検索をします
私が住んでいる某駅から徒歩15分以内
家賃5.0～6万円のアパート＆マンションを検索すると
該当物件が220件も出てきます。
仮に自分がこのエリアにアパートを購入したとすると
この220件のお部屋がライバル物件になります。
この220室の中から入居者さんに自分の物件を選んでもらうのは非常に大変だということです。
融資を受けていると家賃を下げるにしてもローン返済分があるので限界があります。
無料インターネット付きはもう当たり前、最寄駅まで早く移動できるように電気自転車をプレゼントして集客している大家さんもいます。
つまり、アパートの数はレッドオーシャン化しています。
アパート数＞アパートに住みたい人 ということで、簡単に言うとアパートの数が多すぎるわけです。
戸建ての場合
そこで戸建ての場合です。
戸建てに住みたい人の需要よりも賃貸用の戸建て物件が圧倒的に少ない場合が多いです。
つまりアパートよりは入居者さんが決まりやすいわけ。
もちろんライバル物件の多いエリアは戸建てであっても買いません。
ライバルの少ないエリアにターゲットを絞ってピンポイントで買うことができるのが戸建てだと思ってます。
ちなみに私が購入を検討しているエリアは
大阪府内全般
京都府の南エリアまで
奈良市内のみ
滋賀県大津市
アパートは全国的に供給過多のエリアが多いというイメージです。
物件の値段
アパートを売買する人は不動産投資家しかいませんよね。
一般の素人はアパートなんて買いません。
よって中古アパートを買う時には現役の不動産投資家が運営している物件を買うことになり相場の値段でしか買えない場合が多いです。
アパートの値段は土地の値段と築年数と利回りでほぼ値段が決まってきます。
だから売る人も売却相場を熟知しているので、激安プライスで仕入れできたというケースは少ないわけです。
いわば売買相手はプロです。
しかし、戸建て物件の場合は違います。
ほとんどが素人さんが売主で売却理由は住まなくなったから、新築したからという理由で売却したいといったような一般人なわけです。
どちらが相場よりも安く物件を買えるのかは言うまでもないと思います。
規模拡大について
規模を拡大については戸建てよりもアパートに軍配があがります。
アパートの場合は例えば６戸アパートを購入すれば一気に６戸運営の大家さんになります。
ただ、戸建ての場合１戸つづ買わないといけないので買い進めるのに非常に時間がかかります。
私の場合は１年に１戸のペースです。
よって６戸買おうとすれば６年の月日が掛かる計算になりますね。
つまり規模拡大に有利なのは戸建てよりもアパート＆マンションだということです。
運営面
運営面に関してはアパート＆マンションの方が大変です。
まずはアパート、マンションは共用部分が広いので草むしりや自分で掃除しない場合は業者にお願いすることになるので清掃費が別にかかります。
その他、廊下などの蛍光灯、LEDライトの交換、エレベーターがあるマンション等はエレベーターのメンテナンス代も毎月必要です。
戸建ては入居者さんがほぼやってくれるので清掃費等は一切不要です。
あと、アパート等は多くの住人が住むことになるのでトラブルを起こす人が一人でもいると周りの住人に迷惑をかけることになり、最悪の場合そのトラブルを起こす人のせいで
退去される場合もあります。
また壁が薄くて隣の人の声がうるさいというクレームもアパートならではで、戸建ての場合だとそういうクレームはありません。
運営コスト
マンションの場合でも１棟マンション、区分マンションがあります。
私の場合、１棟マンションは投資額がでかすぎるのでまったく考えておりませんが、区分マンションは200～300万円くらいの手頃な値段から売られています。
区分マンションのデメリットとして
個人的にはマンション修繕費と共益費が嫌ですね。
退去後、すぐに入居者が決まれば良いのですが空室が長く続くとマンション修繕積立費と共益費は払い続けないといけないからです。
特に築年数が古いマンションの場合修繕積立金が高額になっている場合が多く１万円以上というのが普通です。
家賃が４万円程度なのに、修繕積立金が1.5万円、共益費が0.5万円といった例は普通です。
つまり家賃収入は４万円だけど手取りは2万円というわけ。
空室状態だと戸建ての収益は±ゼロなのでまだましですが、区分マンションだとー2万円になるからです。
私はこの修繕積立h費と共益費の存在が嫌なので区分マンションはよほど条件の良い物件でないと買わないと決めています。
成功率
ローン額＞家賃収入になると自分の給与からの手出しになります。
年収の多い人なら耐えれますが、カツカツ状態で運営している人は赤字覚悟で売却されてますね。
完全に不動産投資失敗の例です。
失敗率の高いのは完全ンにアパートマンション経営ですね。
戸建て投資の方が失敗のリスクは少ないと思います。
どうでしょうか？
自分なりにアパートと戸建て投資を比較してみましたが
大きく稼ぎたい、大きな資産を残したいと考えるならリスクを承知でアパート、マンションでしょう。
私のように手堅く運営したいというなら戸建て投資が向いていると思いますね。