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家賃収入月30万円までの道

家賃収入月30万円

家賃収入 月30万円

不動産投資に興味を持ってこれから戸建て投資をはじめようという方向けのコンテンツです。

何歳までに何万円の家賃収入を目指すのかというプランを計画して実行して欲しいです。

大家歴9年の私がおすすめするのは、家賃収入月30万円程度の規模の大家さんです。

もちろん家賃収入30万円というのは満室状態の家賃収入で融資の返済分や運営経費を引いた後の実際の手取り収入が20万円というのをイメージしています。(キャッシュフロー20万円)

家賃収入月30万円を目指す理由

なぜ、家賃収入月30万円(キャッシュフロー20万円)規模の大家さんを目指すのか?

それは戸建て投資で複利効果を体感できるようになるのが、このCF20万円だからです。

普通の会社員なら月5万円積立して年間60万円貯金できれば優秀な方でしょう。

しかし、ここで戸建て投資のキャッシュフローが毎月20万円あると別世界が見えてきます。

独身大家

給与で月5万、戸建て投資のキャッシュフロー20万で月25万貯まります
年間換算すると300万円ほど自己資金が貯まります。

これを2年間継続すると600万円に到達、3年なら900万円です!

これだけの自己資金があれば次の物件の購入資金にもなりますし、所有物件の外壁塗装等のメンテナンス代にしてもよいでしょう。

MEMO
つまり自己資金を貯めるシステムをどう作るのか。
この考え方が重要になってきます。

家賃収入30万円のポートフォリオ

私が考える最速の家賃収入30万円へのモデルケースが以下のとおりです。

モデル1:スピード優先
・戸建て×2戸
・小規模アパート1棟
モデル2:リスクを抑える
・戸建て×6戸

モデル1なら1戸目の戸建てを購入後、約7年で家賃収入月30万円を達成できますので今回はモデル1のケースを紹介していきます。

戸建てを買うフェーズ



戸建て1戸目
戸建ての物件価格は1戸500万円程度(リフォーム費含む)

戸建ての家賃収入は5.5万円をイメージ。

自己資金300万円
(この300万円は徹底した節約や副業などあらゆる手段を使って貯める)

足りない200万円は日本政策金融公庫で借りる。

金利1.5%で返済期間10年なら毎月の返済額は約1.8万円です。

すると手取りであるキャッシュフローは3.7万円になります。



戸建て2戸目
戸建て1戸運営してから約3年後に戸建て2戸目が買えるようになります。

2戸目は自己資金250万円投入して融資250万円で500万円の戸建てを購入。

毎月の貯金5万円+戸建て1戸目のキャッシュフロー3.7万円=8.7万円

今度は毎月8.7万円貯めれるので約29カ月で250万円貯まります。

残りの250万円は日本政策金融公庫で借ります。
(金利1.5%で返済期間10年なら毎月の返済額は約2.2万円)

その後は1戸目と同じですが、2戸目もキャッシュフローが3.3万円出るので、2戸あわせるとCF7万円になります。

戸建て2戸保有している状態でもまだ自己資金を貯めるフェーズです。

・毎月の貯金が5万円
・戸建て2戸分のCFが7万円

計 12万円になります。

次の小規模アパートを購入するため毎月12万円を積み上げていきます。

 

小規模アパート1棟を買うフェーズ

築古アパート

次の小規模アパート購入のための頭金500万円が貯まるまでの期間。

500万円÷12万円=42ヵ月。(3年6か月)

つまり戸建て2戸を運営してから約4年後にはアパート購入のための自己資金500万円が貯まる計算になります。

投資対象アパート
・築25~30年くらい
・2000万円程度
・利回り15%以上

このような小規模アパートが投資妙味ありです。

仮に2000万円の中古アパートを利回り15%で買うと年間家賃収入は300万円で月に換算すると25万円/月になります。

頭金は300万円で諸費用は200万円トータルで500万円になります。

融資額は1,500万円、金利2.5%、融資期間22年で計算すると・・・
返済ペースは月約7.5万円になります。

この小規模アパートのキャッシュフローは、満室状態の家賃収入が25万円、返済が7.5万円なので、運営経費等を引いても手取り13万円はあるでしょう。

・戸建て2戸 家賃収入11万 キャッシュフロー7万
・小規模アパート 家賃収入25万円 キャッシュフロー13万

計算上はこの3棟で家賃収入30万円、キャッシュフロー20万円をクリアできます。

モデル1ケースのまとめ

空室リスク
戸建ての集客力は抜群なので空室リスクは低いですが、アパート経営はライバル数が多いので満室経営を続けられるよう頑張らないといけません。

出口戦略
戸建ては不動産投資家だけでなく実需もあるのであまり心配していませんが、アパートは不動産投資家しか買ってくれませんので、満室経営を続けて高い利回り状態をキープしておくことが重要です。

コスト削減
私はできるだけDIYしてコスト削減に努める派ですが、会社員の方などは時間の関係もあるのでどこまでDIYするのかは各投資家の価値観によって変わってきます。

最後に

youtubeなどで不動産投資の成功例ばかりがアップされていますが、現実的には家賃滞納や夜逃げも必ず起こりますので精神的に辛い部分もあります。

しかし、常に数字ベース思考で行動し長い目でみると少しづつではありますが資産は増大していくはずです。

失敗している人はたいてい急激な資産増大を狙ったり、勉強不足の人がほとんどという事を付け加えておきます。

最後にこの不動産投資で得たキャッシュフロー20万円をサラリーマンの昇給分だけでアップさせるのは100%無理でしょう。

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