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戸建て賃貸業にセルフリフォームは必要?

DIYするのが好きな人でどうしても自分でリフォームしたいって人はそれ自体は否定しませんが、大前提としてリフォームは職人さんや工務店に依頼した方がスピーディで仕上がりも綺麗というのはいうまでもありません。

しかし、保有物件が少なくて保有資産が少ない間はリフォーム費はできるだけ抑える方が経営リスクが低くて賢明です。

また、規模は狙わずにあくまでも副収入狙いで家賃収入は月10万円程度で構わないという人ならセルフリフォームは積極的に取り入れるべきだと思います。

実際に私がやっているセルフリフォームリストはこちらです。

  1. 壁の壁紙貼り
  2. CF(クッションフロア)貼り
  3. 天井塗装
  4. ガレージ塗装
  5. ウォシュレット取付
  6. 木部階段のニス塗り
  7. 窓枠の塗装、リメイクシート貼り
  8. コンセントパネル交換

セルフリフォームのメリットとデメリット

それでは私が考えるセルフリフォームのメリットとデメリットをご紹介します!

メリット

特に資金が少ない初期の頃はセルフリフォームしてリフォーム費用を浮かすしかないと思ってます。

まず、リフォーム関連の経験が積めることに尽きます。

経験とはリフォーム費用の相場も含まれます。

例えば、壁紙を職人さんに貼ってもらうのに1200円/mって高いか安いかわかりますか?

素人さんにはさっぱりわからないはずです。

もちろん壁紙の素材のレベルにもよりますが答えは「高い」になります。

私は税込みで700円/mで貼ってもらってます。

自分で壁紙を貼るともっと安く仕上がるわけですが、セルフリフォームすると各リフォーム費用の相場がわかってくるわけです。

リフォーム相場がわかってくるとリフォーム会社にぼったくられるというリスクも低くくなるでしょう!

参考例:6畳の洋室のリフォーム費用

天井:壁紙
壁:壁紙
床:CF(クッションフロア)

全部自分で材料を購入してDIYすると約1.5万~2万円
工務店にすべて依頼すると6.5万~7万円

実際に私も現在物件を5戸保有して運営しているので、かなりのリフォームに関する知識を勉強することができました。

例えば、お風呂場のタイル貼りの床に関してのリフォームなんですが、ペディシートを貼るというノウハウがあるわけですが、こういう方法はなかなか職人からは教えてもらえませんので、自分でセルフリフォームして勉強するしかないと思うわけです。

デメリット

特にボロ物件やセルフリフォーム初心者は、不慣れなために作業にかなりの時間を要します。

よって作業する日もサラリーマンが休日限定になるのでリフォーム期間が半年、長い人だと1年近くの時間を要する人もいます。

とにかく時間がかかりますし仕上がりも素人レベル感がぬぐえません。

仮にセルフリフォームに約1年間かかったとしましょう。

ところが、プロに頼んでリフォームが約1ヵ月で完了させて入居させると約1年分の家賃がいただけます。(1ヵ月の家賃が4万と仮定すると1年間で48万円)

つまりセルフリフォームして48万円以上安くできればお得ですが、そうでなければ職人に依頼した方がお得ということになります。

セルフリフォーム まとめ

セルフリフォームは初心者大家さんには有効だと思いますが、将来的に保有物件をもっと増やしたい方とか専業大家を狙っている方にはセルフリフォームはいずれ卒業するべきだと思ってます。

個人的にも将来的にはリフォーム関連はすべて外注化していこうと思ってます。

外注化を考えている理由としては、特に手間のかかるセルフリフォームなどをすべて自分で行っていくとその他の仕事が疎かになる可能性があると思っているからです。

セルフリフォームの知識やテクニックをトコトン追及していくよりも新規物件購入や金融機関の新規開拓や大家業の効率的な仕組みを考えることを優先した方が良いと思ってます。

つまり、他の人に頼める部分はお任せして大家さんは経営に専念した方が事業規模が拡大しやすいと思ってます。

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