不動産投資 エリア
人気の都会エリアよりも空室率の高い地方エリアで戸建て投資を頑張っている大家です。
現在、空室率は平均10％以下を保ってます。
不動産投資 都会か地方 エリア
私が戸建てを買うエリアについて
都市部か地方エリアか
みなさん迷うところですよね。
市町村別の空室率データ
不動産投資家の多くの人が利用しているのが、
LIFULL HOME’S というサイトです。
このサイトによると2021年度の賃貸用住宅の空室率は11.7～30.1％になっています。
私の投資主なエリアである大阪府の空室率は20.1％です。
もちろん大阪府内の中でも市町村別にすると大きな差があります。
私が投資しているエリアの空室率
| 物件No | エリアの空室率 | 備考 |
| 物件1号（戸建て） | 19.5％ | |
| 物件2号（戸建て） | 16.1％ | |
| 物件3号（戸建て） | 22.9％ | |
| 物件4号（戸建て） | 27.3％ | |
| 物件5号（戸建て） | 25.1％ |
数字は正直です。
物件4号の所在地は東大阪市で空室率27％なのですが、実際に空室を埋めるのに大変苦労しました。
なかなか物件が買えない時期だったので、無理やり購入に至った物件でもあります。
バリバリの都市部だと利回りが超低いし、かといって地方すぎると空室リスクが高くて心配です。
私の戦略はズバリ都市部と地方エリアの間のエリアを狙っています。
大阪市内よりは利回りは高く、空室リスクもそれほど心配のないエリアですね。
・車で片道１時間30分以内
具体的には
京阪神エリア、（高槻市
宇治市、（19万人）
奈良市（35万人）
八尾市、（２６万人）
車で１時間30分以内としてるのは、戸建て物件を購入した後にセルフリフォーム（DIY）をする前提としているからで、遠い物件だと往復に時間がかかって疲れるからです。
ですので、本業が忙しくてDIY等は一切やらないという人は、投資エリアはそれほど気にしないでワイドで探しても構いません。
大家って運営が軌道に乗り始めたらほとんどやることないですから・・・・。
やはり土地勘はないよりもあった方が有利です。
市町村別の空室率だけで判断するのは危険
大家業は長い間安定してお家賃をいただかないと成り立たない仕事になるので、物件購入の時はエリア選択に命を懸けないといけないわけです。
私のメイン投資対象エリアになっているのが人口40万人の大阪府枚方市です。
大阪府内の中では人口が多いエリアで
特に京阪沿線の枚方市駅、枚方公園駅、光善寺駅、御殿山駅、牧野駅、樟葉駅近辺は栄えていて戸建ての賃貸需要もすごい高いです。
ただ、枚方市の中でも山側の尊延寺というエリアがあるのですが、最寄駅からバスでゆられて15分でそこから歩いて５分くらいのエリアです。
このエリアにある戸建て物件価格が割安で高い利回りが魅力なんですが、肝心の賃貸需要が少なくて人気がないエリアになります。
2018年度に関西外語大学短期大学の穂谷キャンパスが撤退して尊延寺エリア全体が活気が失われた感じもします。
これは私が以前枚方市に住んでいて土地勘があったからわかることです。
まったく土地勘のない人が枚方市内の戸建て物件が利回り20％みたいな広告を見たらおそらく飛びつくんじゃないでしょうか？（笑）
枚方市内の戸建てなら大丈夫だろう・・・とね。
ブルーオーシャンエリア
私が保有している3戸は空室率20％を超えているエリアなのにも関わらず満室経営中です。
その理由は競争力のある物件と家賃設定にあると思ってます。
都心物件が好きな不動産投資家は必ず、「地方は人口減リスクが高いから買わない」とおっしゃいます。
でも、10年後に人口が半分になるわけではありませんし物件の種類や間取りによっては、まだ投資の旨味があると思ってます。
もし、私が大阪市内に住んでいて
地方エリアに戸建て投資をしたいけれど、地方には土地勘がまったく無いという場合は、投資自体を諦めるのではなく、土地勘をつくるでしょうね。
投資するエリアを決めて、その土地に頻繁に訪れると思います。
もちろん、その時に 地場の不動産業者への聞き込み、町の様子や、駅の乗降者数もチェックするでしょう。
そして、スーパーやコンビニなどを巡って自らが住人となってその地域に暮らしたら
どうなるのかを体験してみるしかないです。
この作業はすぐにはわかりませんので、地道にコツコツやるしかありませんね。
注目していたエリアで、割安な物件を見つけたとしても
すぐには買いません。
私はすぐに該当エリアの競合具合チェックを行います。
頂きたい家賃価格と最寄駅からの距離など、ライバル物件の数を調べます。
基本的にはスーモでチェックしますね。
ライバルになりそうな戸建ての数が多すぎるエリアは長い目でみると価格競争に陥りやすい傾向があります。
ライバル数が多くて入居が決まらないので家賃を安くするしか方法がなくなるわけです。
募集する季節にもよりますが、基本的に10件以上のライバルが存在する場合は
レッドオーシャンエリアだと判断してその物件は買わないようにしています。
ちなみに私が2020年10月に購入した物件５号は
購入前にライバル物件数を調べたところ６戸で競合相手は少ないと判断しました。