私が築古の戸建ての収益物件を選んだ理由。
不動産投資の対象としてアパートやマンション一棟投資、ワンルームの区分所有、戸建て投資といろいろありますが、
私が不動産投資を始めることで一番重要視したポイントは入居者さんがきちんと入居してくれることです。
収益物件を買っても空き家状態が長いと購入した意味がありません。
不動産投資は高額でリスクも高い部類に入る投資なので、できるだけリスクを抑えたいのです。
当たりまえじゃんと思われるかも知れませんが、私が住んでいる周りのアパートやマンションを見てみると空いている部屋を結構見かけるのです。
例えば、駅前徒歩1分の築浅アパートでも8戸中5戸しか埋まっていない状態を見ると結構満室経営って難しいんだなと素人ながらに感じたのです。
そこで、いろいろ調べてみるとアパマンよりも戸建ての方が入居率が断然良いということがわかりました。
その理由を探っていくと
アパマンの供給量よりも戸建て賃貸の供給量の方が圧倒的に少ないというのがわかりました。
例えば、
私が住んでいる市でスーモで以下の条件で該当物件が何件ヒットするかを見てみました。
検索条件
・3LDKか3DK
・家賃5～6万円
・駅から徒歩15分以内
・駐車場有
すると、アパートとマンションだと70件ヒット
戸建て物件だと5件ヒット
いかがですか？
これだけ戸建て物件が少ないのです。
つまり、アパマン経営はライバル&競合が多いという事がわかります。
何の商売でも同じだと思いますが、ライバル数は少なければ少ない方が有利になります。
これが私が戸建て物件を選んだ最大の理由です。
購入物件の絞り方
物件の選び方にはそれぞれ個性があって正解はないかも
知れません。ここでは私の例をご紹介していきます。
まずは、物件の相場を知らなければなりません。
ネットやyoutubeをみているとたったの50万円で戸建て物件を買ったとか、なかには10万円の激安物件ゲット！等も紹介されています。
値段の真偽は別として、物件の価格は土地の価格に比例します。
なので私が居住している大阪市内で100万円未満の物件などほとんどありません。その理由は土地値がばか高いからです。
よって、ネットで出ている格安物件情報は土地の価値が著しく低い案件だと予想できます。
もちろん、田舎でも入居の需要があればそういう格安物件は狙い目になります。
私の場合の購入物件マイルール3
- 自宅から車で片道1時間半以内の物件
- 新耐震基準の物件（1982年以降）
- 300万円台以下
値段交渉に関しては鬼の指値は行わないスタイルです。
ネットの情報を見ると600万円で出ている物件を250万円で買った等の情報が溢れています。
これらの情報は本当の場合もありますが、成功率がかなり低いノウハウになります。
私も50件ほど鬼の指値を実践しましたが未だに実績ゼロだからです。
いつまで経っても物件が買えないので、鬼の指値を止めてソフト指値戦法に切り替えたところ、物件が買えるようになってきました。
具体的には
物件3号の場合→380万→320万 60万指値に成功
物件4号の場合→290万→270万 20万指値に成功
こんな感じです。
相場よりもちょっと安めの物件を狙って20～100万くらいの指値をする
これくらいの指値だと売主さんも「これくらいなら仕方ないか・・・」と渋々ながら納得してくれるケースが増えたと感じます。
仮に物件3号の380万円の物件を200万円の鬼の指値を入れていたとしたらおそらく買えてないだろうなと思います。
