不動産投資 おすすめ 地域
地方地域で戸建て５戸を運営している大家歴10年目の独身大家です！
このページでは不動産投資でおすすめの地域について私の大家としての経験をご紹介します。
私の不動産投資の対象エリアは自宅から車で１時間30分程度でいける範囲と決めています。（高速道路を使ってもOKというルール）
でも戸建て投資初心者なら
まずは土地勘のある地域ではじめる事をおすすめします！
不動産賃貸業の生命線は賃貸人に住んでいただけるかどうかの一点です。
つまり、どんなにお洒落な魅力ある物件であったとしても賃貸需要の少ないエリアの収益物件を買うことは不動産投資の失敗を意味します。
よって、初めの１戸目は土地勘のあるエリアを対象にするのがベストで、その物件で大家業の経験を積み上げてスキルアップしていくと良いと思います。
私ははじめの１戸目は土地勘のある大阪府枚方市内の収益物件を買ってから約10年経ちますが入居率95％をキープできています。
独身大家
というのも不動産投資が成功するか否かは購入する時点で８割決まってくるからです。
賃貸需要の無い地域でいくら集客を頑張っても上手くいかないものなんです。
→ 賃貸需要の調べ方
土地勘が無いエリアは絶対にダメ！失敗するというわけではありません。
ただ、デメリットとして
土地勘のあるエリアの中からだけで探すとなると優良物件を見つける事が難しくなってくる点です。
不動産投資 遠方地域
遠方に収益物件を購入する際のリスクを挙げて見ます。
まず、現在は土地勘が全く無い遠方の物件も検討して実際に購入するようになりましたが、そのエリアについては購入前に入念な賃貸需要調査が必須だという事。
この事前調査が大変な作業です。
また、ボロ戸建てを買った場合
再生＆リフォームが必須になってきますが、DIYでリフォームを考えている人もできるだけ自宅から近い方が良いでしょう。
サラリーマン大家さんの場合作業できる日が基本的に休日だけになるので、自宅から遠すぎると毎回物件まで通うのが苦痛になります。
DIY初心者であればリフォーム完成までかなり時間を要してしまうからです。
そういうわけで私の場合は土地勘のある大阪府の枚方市内の物件から大家業を始めましたが、
独身大家
となった時に、大阪府枚方市内だけで収益物件を探していると良い物件にめぐりあう可能性が低いことに気付きました。
それで今では優良物件を見つけるために自宅（大阪府）からクルマで１時間30分圏内に修正しました。
クルマで１時間３０分というと狭いように感じるかも知れませんが、高速道路も積極的に利用することを考えれば、
- 東は奈良県の奈良市
- 北は滋賀県の大津市
- 京都府の南部エリア
- 南は大阪府の岸和田市
このようにかなりの広範囲をカバーできるようになります。
これくらいまで地域を広げると収益物件は見つかりやすくなりますね。
ただ遠方の物件を検討する時は収益性を重要視しています。
私はリフォームコストを抑えるためにDIYも頑張る派の大家ですが、自宅から片道約１．５時間くらいの物件で、家賃３万円台だとかなり非効率だなと感じるからです。
独身大家
ということで、最低でも家賃５万円台は欲しいというところでしょうか。
ただ、遠方の物件でも
大家が何もしないで良い自動化の仕組みをつくることができればOKとしています。
自動化の仕組みとは？
- リフォームはDIYは一切せずに完全に業者へ丸投げ
- 自主管理はせずにクレーム処理等は管理会社にすべてお任せ。
- アパートなら共用部の清掃は清掃会社に外注化。
不動産投資 おすすめ地域まとめ
自動化をすると運営コストは確実にアップしますが、これらを実行しても「まだ利益が残りそうだな」と思えるような物件であれば遠方の収益物件でも投資対象になるということです。