空室対策のアイデアは2つ！戸建て版

空室対策 アイデア

このページでは私が実施している空室対策についてのアイデアをご紹介します。

私は戸建て投資家で５戸を満室経営中の独身大家です。

結果を先に言いますと、残念ながら空室を一気に満室にできる空室対策のすごい技なんてありません、地道な努力をコツコツと重ねる事が必要です。

ゆえに空室で困っている不動産投資家の多くは努力不足だと思っています。

というのも私は大家歴９年目になりますが、ほぼ満室経営できているからです。

では満室経営を続けるためにはどのような空室対策をしたら良いのでしょうか？

空室になっている理由と原因

戸建て専門投資家の私が感じている空室の主な原因を4つピックアップしていきます。

空室を埋める方法

空室を埋めるには以下２つの数字をアップする事です。

入居者決定＝「お問合せ数」×「成約率」という計算式が成り立ちます。

空室対策1:お問い合わせ数アップ
まずは、内覧のお問い合わせ数を増やさないといけません。

空室対策2:成約率アップ
次の対策が成約率（CVR）アップが必要で、いくらお問い合わせ数が増えても成約率が低いと入居につながらないからです。

内覧数（お問い合わせ数）アップの方法

まずはアクセスアップからです。

あらゆる面でデジタル化が進んでいる世の中ですが、不動産賃貸業に関してはまだまだアナログ的なところが残っている業界なので、結論を先にいうとお問合せ数を上げるには自ら営業にいくしか方法がありません。

実際に私が運営している物件1号の退去された時、具体的にどのような空室対策をしたのかをご紹介します。

やったこと
退去された後すぐに汚れた部分をリフォームしました。

そして 最寄駅の〇〇〇市駅と前後1つの駅付近の業者に客付け営業にまわりました。

上記のすべての仲介会社にお茶菓子を持参して営業にまわりました。

やる気のない営業マンも結構いますが、そういう人はスルーして大丈夫です！

最寄駅から１つ前後の駅の業者にまわるのもありで、訪問する業者はできるだけ多いのが有利が鉄則です。

仲介会社で営業にまわる

現在はネットを見て賃貸物件を探す人が約８割強を占めるのでスーモ、アットホーム、ホームズなどの３大ポータルサイト、大手不動産情報サイトに自分の戸建て情報を掲載してくれるのかどうかも聞くことです。

地元系の小規模な不動産会社さんだと掲載してない場合もあります。

PS:営業マンの話によるとスーモに情報を載せる費用はかなり高いそうです。

閲覧件数をチェック
ネットに掲載された後、どれだけ見られているのかをチェックしています。

仲介業者さんにアクセス数を聞くと教えてくれます。

仮に閲覧数が少ない場合はPRコメントの変更や、募集条件を変更ですね。

これでひとまずアクセスアップ作業は完了です。

ジモティなどの全国無料広告サイトから自ら集客するという空室対策もあります。

次に成約率を上げる方法

地元系大家さんの話
私にはちょっと想像できないのですが、いまだに「入居者が決まったらリフォームする」といった地元系の大家さんもいるそうです。

でも、リフォーム前の薄汚れたお部屋に内覧してもなかなか決まらないと思うんです。　（成約率（CVR）が低いという事）

そうなれば客付け業者の営業マンもあの物件は成約率が低いのがわかってくるので、やる気を出してくれないだけでなくその他の決まりやすそうな案件を優先するようになって、ますます決まらないという悪循環にはまってしまいます。

アクセスアップに成功したら、次の空室対策は成約率アップです。

合格の目安は4人の内見者がきたら1人は決めてくれる成約率25％以上が合格ラインという感じでしょうか。

物件1号の入居募集の話

まずは同じ家賃帯のライバル物件と自分の物件を比較して客観的にみました。

入居者が最も重要視しているのは間違いなく家賃です。
今までの経験上家賃が６万円以上になるとお問い合わせ数が激減するのがわかっていたので家賃は5.8万円に設定。

今回の物件５号とライバルのスペックはこんな感じでした。

物件5号とライバルと比較してみて負ける要素がほとんどなかったわけです。

ライバルも綺麗にリフォームはされていましたが、さすがに築48年なので昭和風の古さは隠しきれていませんでしたし、ライバルに負けているところは最寄駅からの距離と広さだけでしたね。

客付け会社に聞いてみたところ、私の戸建ての方がお問合せ数が多かったようですし、ライバルはまだスーモに掲載されているので入居者さんがまだ決まっていない模様です。

私はすべてOKにしています。

たしかに３例ともトラブルに繋がる事柄ではあるのですが、すべてOKにすることでライバル数は確実に減って自分の物件の成約率が上がっていきます。

綺麗にリフォームしても入居が決まらないという場合は、多少費用が掛かりますがホームステージングという手法を使って入居率アップするのもありです。

→ ホームステージング

入居者さんに人気の設備を導入して空室対策

全国賃貸住宅新聞に戸建て賃貸で人気の設備が紹介されてました。
特に成約率が25％以下の方は参考にして下さい。

戸建て投資家に取ってはちょっと厳しい内容ですね。

ただ、現実問題としてシステムキッチンや浴室換気乾燥機は高すぎて導入できませんので、できる箇所のエアコン設置とお風呂場の追い炊き機能くらいは積極的に導入したいと思ってます。

この記事を見て反省しました。

内見後決まらなかった場合
内見後の業者へのヒアリングを実施しています。

仮に入居が決まらなかった時は、なぜ決まらなかったのかを営業マンに必ず聞くようにお願いしており、内覧者が物件に対してさまざまな意見をコメントしてくれます。

この意見が重要で自分の戸建ての改善点を教えてくれます。

大家側にも予算があるので入居者さんの要望すべてをクリアするのは難しいと思いますが、内覧者のコメントは自分の物件をより良く改善するチャンスだと捉えています。

できる箇所であればすぐに実行して改善します。

つまり、お風呂の追い炊き機能があれば決まっていたかも知れないと考えるわけです。