リフォームを安くする方法 賃貸用
みなさんこんちは 戸建て投資物件 5戸を運営している独身大家です。
私が運営する戸建て投資物件のリフォームは自分でできるところはDIYで、できない部分はリフォーム屋さんに外注しています。
このページではそのリフォーム費用を安くする方法についてご紹介していきます。
結果を先に述べますと、自分でDIYセルフリフォームするのが最もリフォーム費用は安くなります。（必要なコストは材料代だけで人件費がゼロだから）
またDIYではなく外注で最も安く仕上げるには一人親方の大工さんに直接お願いすることでしょう。
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ホームセンター
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リフォーム会社
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各作業会社
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大工（職人）
ホームセンター、リフォーム会社、各作業会社は発注した金額の各10～20％程度を中抜きして下請けに仕事を出します。
独身大家
つまり、ホームセンターでリフォーム工事を依頼するのが最も高く、中間マージンがかからない最終地点の大工（職人）さんに直接依頼するのが最も安いというわけですね。
その時に大工さんに材料支給でやってもらうのが最安になります。
しかし戸建て投資家が初めて購入した物件で大工さんに直接お仕事を依頼するのは難しいでしょう。
というのも、大工さんはリフォーム会社の下請けで仕事をすることが多く、基本的には定期的にお仕事を発注してくれる方じゃないと受けてくれません。
独身大家
私は以下のようにして大工さんを探しました。
iタウンページ
一人親方の大工さんを探すにはiタウンページが便利です。→ iタウンページ
私は大阪府内に住んでいるので
「大工 大阪府」で検索しました。
するとヒットした大工さんの電話番号が載っているので片っ端から電話し具体的にどのようなリフォームを依頼したいのかを説明しました。
仮にやって頂ける事になれば現場でリフォーム費用を見積もりしてもらって納得すればお仕事を発注するという具合ですね。
ジモティ
あとは、全国の無料掲示板のジモティです。
ジモティでも大工・職人さんを探せます。
ただ、個人的に感じたのはジモティで探した大工さんの腕はちょっとレベルが落ちるかなという印象で、そういうわけで今ではジモティは使っておりません。
くらしのマーケット
くらしのマーケット → くらしのマーケット
物件3号の屋根の雨漏りが発覚した時にくらしのマーケットで大工さんを探して雨漏り修理を依頼しました。
修理代は5万円でリフォーム会社に頼むよりも安かったですね。
リフォームが安い時期
リフォームする時期によっても不動産賃貸業の閑散期と言われる7～9月が仕事量が少なくなるのでリフォーム代が安くなる傾向があります。
逆に1～2月期は繁忙期となるので、大工さんが忙しいので若干高めになりますね。
大工さんに注意するポイント
そこで、注意ポイントが2つあります。
ひとつめ
リフォーム費用の見積もりは無料が当たり前ではないという事です。
一人親方の大工さんは会社員ではなく給料制ではないので、見積もりしてもらうだけでも大工さんの大切な時間を使っているという認識が必要です。
なので最低でも交通費くらいは出した方が良いと思ってます。
私の場合はリフォーム費用の見積もりだけでも毎回8,000円の足代をお支払いしています。
という態度で接すると大工さんと良好な関係は築けません。
ふたつめ
リフォーム費用を安くしたいがためにアマゾンなどで安い商品を購入して大工さんにお願いするという方法です。
業界では部材支給とも言います。
少しくらいなら全然構いませんが、リフォームに関する全部の部材を買う戸建て投資家がいます。
独身大家
大工さんはリフォーム部品を用意する時にも少し利幅を取って儲けています。
よって戸建て投資家がすべてのリフォーム材料を用意してしまうと大工さんは工賃のみでしか稼げなくなります。
大家業は、戸建て投資家と大工さんお互いがwin-winの関係にならないと上手くいかないでしょう。
もしあなたが複数の戸建て物件を運営していくつもりなら、腕の良い大工との関係を構築した方が有利だと思いますね。
大工さんに直接お願いするということは自分が工事の工程を組まないといけないので非常に手間がかかります。
よって本業が忙しいサラリーマンは多少高くはなりますが、大工さんではなくリフォーム会社に工事を発注するしかありません。